不動産投資は空室が最大のリスクになります。
どんなに都心の人気のある物件を購入したとしても入居者が永遠に住み続ける確率はかなり低いです。
入居者がいくら部屋を気に入って出たくないと思っていても、転勤や家庭環境の変化などで部屋が空いてしまうことはいくらでもあります。
そんな時はできるだけ早く次の入居者を決めなければなりませんが、この時は家賃を上げるチャンスでもあります。
ただ、ここ20年近くは日本経済はデフレが続いており給料も上がっていないので家賃は上がっていません。
その為、家賃を下げたり敷金礼金をとらなかったりと入居希望者にとって有利な条件を付けたりしている物件も多く存在します。
特に場所が悪く人気のない物件は家賃を下げても敷金礼金を0円にしてもなかなか決まらないのが現状です。
ではそんな厳しい中でどのようにしたら家賃を上げて空室を解消できるのでしょうか？
この記事では不動産投資で家賃を上げて空室を解消できる裏技について書いていきたいと思います。
目次
家賃を上げるには立地条件が重要
不動産投資はとにかく立地が大切です。
好立地の物件でなければ家賃を高くして新しい入居者に入居してもらうのは難しい話です。
条件をどれだけ良くしても立地が悪ければなかなか入居は決まりませんし、家賃を上げるどころか家賃を下げないとなかなか入居が決まらないです。
家賃を高くして入居してもらうには立地が良いという事が前提です。
こちらの記事に物件の選び方については書いています。
【不動産投資で家賃を上げる裏技】部屋の中を工夫する
前入居者が退去した後は内装依頼を業者にして元のきれいな状態にしてから新しい入居者を募集します。
そのタイミングで内装に工夫を加えるとまた違った印象を新しい入居者に与えることができます。
大げさなリフォームをしなくても「ここをきれいにすると見栄えが良くなる」というポイントを少し改修することで高級感が出る部屋になります。
■照明器具を取り換えて高級感を出す
照明器具を少し豪華にするだけでも印象が変わります。
1万円から2万円の費用を出すだけでも高級感が出てそして明るい印象を与えます。
基本的に一人暮らし用の賃貸マンションは居室に照明器具がついていないので暗いです。
そんな中で照明器具をつけるだけでもほかの部屋との差別化を図ることもできます。
■コンセントカバーを一工夫
コンセントカバーを変えるだけでも部屋の印象は変わります。
コンセントカバーは築年数が経過すると変色しますので、その部分を変えるだけでも清潔感が出ます。
費用的にはネットショップなどで500円ほどで売っていますので、そこまで高いものではないです。
【不動産投資で家賃を上げる裏技】家具・家電付きで募集
家具・家電付きの物件は入居した日からすぐに快適な生活ができるというのが大きなメリットです。
そして家具・家電付き物件は家賃を上げて入居付けする事ができます。
最初に家具・家電を一式揃える費用はかかりますが、家賃を上げる事ができるので回収は可能です。
福岡ですと博多駅周辺はオフィス街になっており法人契約で部屋を借りている事が多いエリアです。
福岡は支店経済の街とも言われていますので福岡に転勤で来る方も多いです。
転勤で福岡に来る方はそのあともまた転勤で別の場所に行く可能性が高い為、家具・家電はわざわざ揃えないです。
その為、家具・家電付きの物件を選びます。
福岡のウィークリーマンションは借り手が多く家賃も高く取れています。
ウィークリーマンションについては
こちらの記事で紹介しています。
家具・家電をつける事により家賃も高くする事ができますし、賃貸の需要が高いエリアであれば空室になってもそんなに部屋が空くことはないです。
【不動産投資で家賃を上げる裏技】広告料を高く設定する
入居を決めてくれる不動産賃貸会社ですが、お部屋を紹介してくれる人は営業です。
お部屋探しをしてくれるただの案内人ではありません。
営業ですので当然ノルマがあります。
仲介会社の営業の成績は仲介手数料の金額で左右されますので部屋を決めてもらうために必死に営業してきます。
この売り上げを左右するものの中に広告費（AD）というものがあります。
広告費というものは大家さんから「広告料」という名目で受け取るものです。
この広告料は大家さんによって金額は違いますが、家賃の1カ月分を設定している場合が多いです。
この広告料で売り上げが一気に上がります。
オーナー側としてはお金を出すので納得はいかない部分が多い広告料ですが、福岡で賃貸募集に出ている物件の9割以上は広告料1カ月分になっています。
広告料が出ない物件は賃貸の営業マンは率先して紹介しません。
営業側からすると広告料なしの物件を2件決めるより広告料がある物件1件決める方が効率が良いからです。
賃貸の営業は広告料が出るかどうかを一番気にしますので、広告料2ヵ月等にしておけば優先的に紹介されます。
そして、家賃も少し高めで募集すると優先的に紹介してくれます。
広告料を上げると負担するお金は上がりますが、家賃アップが望めて早期の空室解消につながります。
こちらの記事にも効果的な方法についてまとめていますので、どうぞ。
まとめ
この記事では不動産投資で家賃を上げて空室を解消できる裏技について書いてきました。
立地が良い事が前提ではありますが、一工夫したり入居募集を戦略的に行えば家賃アップは期待できます。
特に家具・家電付きにすると家賃は1万以上は高くする事もできますし、需要が高い博多駅周辺ですと3万円アップも夢ではありません。
