自分で住む目的の不動産の場合はどこかに引っ越すまでは住み続ける事になります。

引っ越す予定がなければ生涯そこに住み続ける事になりますが、不動産投資の場合は必ず投資を終える時期が来ます。

投資を終える時期は売却の時ですが、不動産投資を始める場合は売却する時の事も考えておかなければなりません。

所有して短期で売却して利益が出る事は少ないですが、売却する時に損してしまうタイミングがあります。

この記事では不動産投資物件の売却時に損しない為に知っておきたい長期・短期譲渡所得について書いていきたいと思います。

不動産投資物件を購入する時は売却も意識する

何故、投資物件を手放す時期が来るのか?

というと需要の変化による空室率の上昇など、物件購入時に思い描いていた通りの投資環境が永遠に続くとは限らない為です。

不動産投資の入口は物件の購入で、出口となるのが物件の売却です。

購入した収益物件を売却した時点でその投資の収支が確定します。

出口戦略まで含めて考えておかないと家賃収入は黒字だったのに売却する事により赤字になったという結果にもなります。

その為、出口戦略をどの時点で考えておくことが大切なことです。

売却まで考えて不動産投資を始めるのであれば物件の購入前に出口戦略を考えておくことが大切です。

物件を購入する前から出口戦略を描き、その上で勝算があると見込まれる物件に投資をするというのが正しい方法です。



長期・短期譲渡所得について知らないと損する

投資用でも自宅用でも所有する人にとっては5 年が一区切りになります。

なぜ、5年なのでしょうか?

それは購入した金額よりも高く売れて売却益が出た場合物件を所有してから5年後を境にして税率が全く違ってくるからです。

売却する年の1月1日現在での所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として売却駅の39.63%が税金としてかかります。

それが5年を超えていると長期譲渡所得となり売却益にかかる税金も20.315%になります。

5年を境にかかる税金は2倍の差が生じるのです。

そうなると5年間は毎月入る家賃の旨味をたっぷり享受しないと損します。

そして、5年たったらそのまま所有し続けるのもよし購入金額よりも高く売れるなら売却するのもよしといった選択を視野に入れておくと不動産投資が楽しくなります。

長期譲渡所得と短期譲渡所得ではどのくらい損するのか?

実際に区分所有マンションを使ってお話ししますと20平米のマンションは500万で購入して5年後600万で売却するとします。

この場合の月額家賃は5万円とすると年間で60万円となります。

5年間の総合計家賃は300万円になります。

そうなると300万円の家賃収入と売却益が100万円ですので、合計で400万円の利益になります。

もちろん、毎年経費や購入時と売却時に費用がかかってきますので、その分はマイナスになりますが、ここではわかりやすくする為に経費は入れないで計算します。

長期譲渡所得の場合は利益の20.315%になりますので、転売益100万円に対して20.315%ですので、20万3,150円となります。

これがもし、5年以内の短期譲渡所得となると39.63%の税金がかかりますので、39万6,300円となります。

5年過ぎているか、過ぎていないかで約20万円の差が出てしまいます。

5年を越えずに売却すると損します。

こういった事から分かるように転売するのであれば5年を過ぎてから行うと税務上有利になります。

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まとめ

この記事では不動産投資物件の売却時に損しない為に知っておきたい長期・短期譲渡所得について書いてきました。

転売目的で購入しても売却してもなかなか利益はあまり出ないとうのが現状です。

もし、運よく安くで物件を購入できた場合は利益をしっかり確保できるように短期・長期譲渡所得が関係してくる5年は意識しましょう。