マンション経営を始めると多くのメリットが生まれます。
その中の一つとして節税効果があります。
この記事ではマンション経営を始めると何故、節税ができるのかについて書いていきたいと思います。
マンション経営を始めると何故、節税できる？
毎月の給料とは別に家賃が入りますが経費がかかっているため、赤字収支（実際の赤字ではなく、帳簿上の赤字）となり、その赤字の部分を給料と足して確定申告しますと収めていた所得税が還付され住民税が減額され、節税になります。
不動産所得を求める計算式は不動産所得＝家賃収入ー必要経費となります。
不動産所得にマイナスがある場合には給与所得から差し引くことができます。
これを「損益通算」といいます。
これは所得税法69条に条文として載っているので法律に沿った方法です。
給与の各種控除とは？
所得税や住民税の金額は給与から各種控除額を指しい引いた課税所得に対しての金額となります。
給与所得控除 会社員はスーツや制服などは業務に必要にもかかわらず、会社から経費として支給されないものがあります。
働く上で会社員も経費として認めましょうというものが給与所得控除です。
ただ業種や職種も様々なもんがありますし、これは経費なのか経費じゃないのかと一つ一つチェックするのは困難ですので年収によって控除額が決まっています。
給与所得控除の計算方法
給与年収180万円以下の場合 控除額は給与年収×40％となり、65万円未満の場合は65万円です。
180万円超～360万円以下の場合、控除額は給与年収×30％+18万円
360万円超～660万円以下の場合、控除額は給与年収×20％+54万円
660万円超～1000万円以下の場合、控除額は給与年収×10％+120万円
1000万円超～の場合の控除額は給与年収×5％+170万円となります。
参照 国税庁/所得税/給与所得控除
例えば年収300万円の方ですと108万円の給与所得控除を受ける事ができます。
その他の控除として無条件で控除される基礎控除38万円と毎月給与から天引きされている社会保険料の控除や配偶者控除などを給与所得控除額を差し引いた金額から所得税・住民税が計算されます。
所得税の計算方法は上記の各種控除を差し引いた金額（課税所得）に所得税の税率をかけていきます。
課税所得の計算方法
195万円以下は、税率5％で控除額0円
195万円超～330万円以下は、税率10％で控除額97,500円
330万円超～695万円以下は、税率20％で控除額427,500円
695万円超～900万円以下は、税率23％で控除額636,000円
900万円超～1800万円以下は、税率33％で控除額1,536,000円
1800万円超～4000万円以下は、税率40％で控除額2,796,000円
4000万円超は、税率45％で控除額4,796,000円
どのくらいの所得税・住民税を払っているのかと言いますと・・・
社会保険料の控除は会社によって金額が違いますし扶養で金額は変わりますのであくまでも目安となります。
年収400万円の方の場合（ 所得税81,800円・住民税173,000円 ）
年収600万円の方の場合（ 所得税202,700円・住民税313,600円 ）
年収800万円の方の場合（ 所得税342,100円・住民税393,300円 ）
年収1000万円の方の場合（ 所得税637,000円・住民税537,700円 ）
となりますので年収が高ければ高いほど税金の負担額はかなり増えます。
マンション経営の節税の目安
マンション経営を始めた場合に実際に節税はどのくらいできるのかの目安は以下の通りです。
■年収400万円のAさん
本来の納税額 所得税81,800円 住民税173,000円
合計納税額 254,800円
確定申告後の納税額 所得税11,200円 住民税38,000円
合計納税額 49,200円
本来の納税額254,800円-確定申告後の納税額49,200円＝205,600円
205,600円の節税額となりました。
■年収600万円のBさん
本来の納税額 所得税202,700円 住民税313,600円
合計納税額 516,300円
確定申告後の納税額 所得税78500円 住民税162500円
合計納税額 241,000円
本来の納税額516,300円-確定申告後の納税額241,000円＝275,300円
275,300円の節税額となりました。
※購入初年度の節税額です。
初年度は初期費用等を経費計上していますので節税額も大きくなりますが、経費は年々減少しますので確定した節税額ではありません。
まとめ
この記事ではマンション経営を始めると何故、節税ができるのかについて書いてきました。
マンション経営を始めると法律に沿った方法で節税する事が可能です。
