自分で納める税金をできる限り少なく抑えたいという方も多いと思います。

不動産投資は節税ができるという話を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

ただ、不動産投資で節税ってなんで節税できるのかどうかがわからない方がほとんどです。

そもそもなぜ不動産投資をすることでどの税金がどれだけ節税できるのか?

この記事では不動産投資と節税の関係について説明していきます。

給与の計算と不動産投資

所得税を毎月の給与から天引きされているサラリーマンの場合で考えていきますと、本来自分自身が納める必要がある所得税を会社が代わりに計算して納付してくれています。

不動産投資をはじめて家賃収入を得ていたとしても会社は不動産投資でどれだけ利益を出しているのかどうかはわからないですし、そもそも不動産投資をしているのかどうかもわかりません。

会社は給与に対しての税金は計算してくれますが、不動産投資の家賃収入に関しては計算してくれません。

不動産投資を始めた場合、家賃収入の分に関しては自分自身で確定申告する必要があります。
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不動産投資は赤字を出せば節税ができる

不動産投資で赤字を出す事ができれば、その赤字に対応する部分の税金が節税できます。

ではなぜ、不動産投資で赤字が出ていると税金が節税できるのでしょうか。

これは不動産収入よりも経費の方が高くなれば、赤字になるという事です。

不動産所得を計算して黒字になれば、確定申告をして自分が納める税金を計算して納めますが、一方で赤字が出た場合は会社から天引きされた所得税も赤字の分だけ取り戻す事ができます。

これは税金を計算する時は給与収入と不動産から生まれる収入の2つを合算したうえで、納めるべき税金を納めるというルールがあるからです。

 

 

赤字の決め手となるのは減価償却費

不動産投資で赤字を生み出す元となるのが実際のお金の支出を伴わない計算上の費用の存在になります。

不動産を購入した場合、不動産の金額を購入時に一括して費用として計上するわけではなく、将来にわたって利用可能な年月に分けて毎年費用とし計上しようというもので、これを「減価償却費」といいます。

減価償却費の新築の鉄筋コンクリート造の物件の場合ですと、利用可能年数は47年です。

例えば20年間利用できるマンションを1,000万円で購入したとすると、減価償却費は1,000万円を20年分割した場合、毎月50万円ずつ減価償却費が計上されていきます。

減価償却費の計算はわかりやすく分けてますので、目安にはなりますが、50万円の赤字を毎年出したとすると、月々の家賃が4万円だと年間48万円ですので、減価償却費50万円の赤字と合算したとしても不動産収入は赤字になりますので、追加で税金を払う必要はありません。

減価償却費は経費の中の一つですので、他にも不動産経営にかかった費用を計上していくと、赤字が増えてその分税金の戻りも大きくなります。

どのくらいの税金を払っているか?

まずはサラリーマンの方でどのくらいの所得税の負担をしているのかどうかは年収によって変わってきます。

課税所得をまず計算してからその課税所得に税率をかけたものが、所得税の金額です。

課税所得とは年間の収入から経費や控除額を引いた金額になります。

年収400万円の方の場合( 所得税81,800円・住民税173,000円 )

年収600万円の方の場合( 所得税202,700円・住民税313,600円 )

年収800万円の方の場合( 所得税342,100円・住民税393,300円 )

年収1000万円の方の場合( 所得税637,000円・住民税537,700円 )

となりますので年収が高ければ高いほど税金の負担額はかなり増えます。

不動産投資による節税効果はどのくらいあるの?

年収400万円の方の場合で見ていきましょう。

本来の納税額 所得税81,800円 住民税173,000円

合計納税額 254,800円

確定申告後の納税額 所得税11,200円 住民税38,000円

合計納税額 49,200円

本来の納税額254,800円-確定申告後の納税額49,200円=205,600円

205,600円の節税額となりました。


まとめ

不動産投資による節税の仕組みについて説明してきました。

税金は一生涯付き合っていくものです。

何もしなければ当たり前のように、毎月の給料から引かれていきます。

不動産投資は節税効果が大きいですので、節税を検討するのであれば効果は間違いなくあります。

ただ、減価償却費にしてもそうですが、最大で47年という期間も決まっていますし、中古物件の場合ですとさらに期間も短くなりますので毎年一定の節税効果があるという事はありません。

節税効果はありますが、永遠に節税ができるわけではありませんのでその点は注意しましょう。