マンション経営を始めると毎年、確定申告をすることによって所得税が現金で戻ってきて

住民税が減額されるのですが、確定申告をされている会社員の方はそんなに多くないと思います。

この記事はマンション経営を始めた場合の確定申告のやり方や内容を説明していきます。

確定申告とは?

確定申告とは所得にかかる税金「所得税及び復興特別所得税」の額を計算して税金を支払う

為の手続きになります。

個人の所得の計算期間は1月1日から12月31日の1年間です。

確定申告書や決算書などをそろえて、翌年の2月16日~3月15日(土日の場合は翌月曜日)

までに税務署に申告・納税、または税金の還付(払い戻し)を受ける事ができます。
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確定申告を忘れてしまった場合

確定申告を期限内にしなかった場合は期限後申告として取り扱われます。

期限後申告になりますと申告などによって納める税金のほかに無申告加算税というものが課せられます。

無申告加算税は原則として納付すべき税額に対して

50万円までは15%

50万円を超える部分については20%

の割合を乗じて計算した金額になります。

税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は無申告加算税が5%の割合に

乗じて計算した金額に軽減はされます。

確定申告の2つの種類

確定申告には青色申告と白色申告とう2つの方法があります。

申告の方法の違いによって受けられる節税メリットが変わります。

■青色申告のメリット

青色申告のメリットは利益から一定額(不動産投資の規模により10万円か65万円)

のいずれかを差し引くことができます。

赤字を翌年度以降に繰り越すことができ翌年発生する黒字を圧縮する事ができます。

青色申告を行うには指定の税務署に対して必要な手続きがあります。

青色申告を申請するには原則、青色申告する年の3月15日までが期限です。

記入した申請書はお住いの地域の管轄税務署に提出となり管轄の税務署は

国税庁のホームページから確認する事ができます。

デメリットとしては65万円の控除を受ける為には複式簿記で記帳を行わなければなりません。

簡易簿記の場合は売り上げや経験の集計を記した収支内訳書のみの作成で済みますが

複式簿記の場合は売り上げや経費を集計した損益計算書に期末時点での資産と負債の

状況を記した貸借対照表の作成が必要ですので、経理の経験がない方などは少し難しいかもしれません。

■白色申告のメリット

白色申告は利益から一定額を差引くといった特典は特にありません。

節税効果の部分では青色申告がお得になります。

以前は記帳・帳簿の保存義務はなかったのですが、保存義務が必要になりました。

赤字を翌年度以降に繰り越すこともできませんのでメリットは少ないです。

メリットと言ったら事前申請の必要はなく、複式簿記をつけなくても良いので

簡易的な簿記で大丈夫という事です。

青色申告ほど細かな帳簿をつけるのが面倒な人やそこまで収入が多くない方は

白色申告を選びます。

マンション経営(不動産所得のある方)の確定申告の方法

①必要書類を準備する

確定申告は国税庁のホームページにある確定申告コーナーで作成できます。

購入して初年度に必要なもの

■自分自身で集めるもの

・源泉徴収票(お勤め先の会社より毎年もらえるものです)

・返済表(ローンを組んでいる場合に必要)

・不動産取得税の納付書

■不動産会社に依頼するもの

・不動産の売買契約書(販売金額等が分かります)

・不動産を購入するにあたってかかった費用の明細書

・譲渡対価証明書(不動産の価格のうち土地と建物の割合が分かるものです)

・建物管理会社に支払う管理費・修繕積立金が分かる書類

・家賃送金表(家賃の送金履歴が分かるもの)

・賃貸借契約書(現在、入居している方の内容)

基本的には大半は販売してくれた不動産会社に依頼すれば用意してもらえるものばかりで

自分自身で用意するものは源泉徴収票、返済表、不動産取得税の納付書ぐらいです。

②不動産収支内訳書を作成

必要書類が揃ったら1年間で得られた不動産所得の計算をしていきます。

利益を計算するには収入と支出を計算していきます。

■収入を計算する

投資不動産から得られる主な収入としては家賃収入になります。

■支出を計算する

必要経費はもれなく計上する事により節税効果を得られますのでしっかり計上しましょう。

経費と計上するもの

・管理費

管理費は建物管理会社がエレベータや給排水設備の保守やエントランスなどの清掃などの

マンションをきれいに保つために係る費用でオーナーが負担するものです。

・修繕積立金

将来の大規模修繕に備えて各オーナーから毎月積み立てているものです。

・賃貸管理委託料

入居者の毎月の家賃集金や基本的に入居者のお世話を代行してもらうための費用です。

・損害保険料

購入した不動産に対する火災保険料や地震保険料です。

・減価償却費

購入金額を土地と建物の割合に分けて最長47年に分けて経費として計上していくものです。

・各種税金

不動産を取得した場合にかかる不動産取得税

所有中は毎年かかる固定資産税

・ローン返済額の中の利息分

元本の部分は計上できませんが、利息分に関しては経費計上できます。

・税理士への支払い手数料

もし、税理士に依頼する場合は手数料が発生しますが、この手数料も経費計上できます。

・そのほかの費用として

所有物件の現地確認などでかかった交通費や不動産会社との物件についての電話・手紙

でやり取りした際の通信費が経費計上できます。

ただ、そのほかの費用としては必ず所有物件についてかかった費用のみになります。

③確定申告書を作成する

勤務先から手に入れた源泉徴収票と不動産収支内訳書に記載がある不動産所得を転記

する事で作成できます。

④確定申告提出する

完成した確定申告書と源泉徴収票の原本を税務署に提出します。

郵送する事も可能ですが、お住いの住所によって提出する税務署が異なりますので

確認してから送りましょう。

⑤税金の還付を受ける

確定申告を提出してから早くて2週間ほど遅くても1ヵ月くらいで指定の銀行口座などに振込があります。

実際の振込のタイミングは「国税還付金振込通知書」というハガキが届いてから4~5日以内には振り込まれます。


まとめ

確定申告は始めのうちは慣れていない為、少し戸惑う部分もあるとは思います。

国税庁のホームページの確定申告作成コーナーを利用すれば特に確定申告のソフト等を購入せずとも作成可能です。

作成方法に関しては税務署に連絡しますと税理士の方や税務署職員の方が教えてくれますので、問い合わせながら

作成するとそこまで難しいものではないと感じて頂けると思います。