せっかく不動産投資を始めても家賃収入が入ってこなければ絵に描いた餅で終わってしまいます。

現在は賃貸中だから安心と言うわけではないです。

入居者の入れ替わりの時に家賃がガクンと下がる事だってあります。

安定的した家賃収入を得るにはどうしたらいいのでしょうか?

この記事では安定した家賃収入を得るには?物件を疑ってかかる事も重要である理由について書いていきたいと思います。

物件の指標となるのは表面利回り

購入したい区分マンションを探すときまず指標になるのは表面利回りです。

投資用不動産ポータルサイトでも表面利回りは太字て色付きになっていたりして目立つように掲示されています。

この表面利回りは「年間家賃÷物件購入価格」で計算されます。

年間家賃が高ければ高いほど物件購入価格が低ければ低いほど利回りは高くなります。

ここでのポイントは年間家賃は賃貸中の場合は現在の家賃で計算されている事です。

安定的に家賃収入を得るには現在の家賃は疑ってかかる

現在の家賃と言うのは実は曲者かもしれません。

安定的に家賃収入を得るには現在の家賃は相場なのかをよく調べる事も大切です。

下記の条件の物件を例にしてみます。

物件購入価格1,000万

現在の年間家賃66万円、月間家賃55,000円で表面利回り6.6%

新たに募集した場合の年間想定家賃54万円、月間家賃45,000で円表面利回り5.4%

どれだけ設備が充実した物件であっても、家賃が相場からズレていると一気に利回りが低くなります。



安定的に家賃収入を得るには入居期間にも注意

安定的に家賃収入を得るには現在の入居者がどのくらい住んでいるかも重要です。

例えば新築当時からの入居者が当社の高い月額賃料5.5万円のまま15年程度住まわれているとします。

そして、その区分マンションも1,000万円で購入したとします。

今の入居者が借りている間は表面利回りは6.6%のままですが、その方が退去された時も同程度の物件の相場が月額家賃4.5万円に下がっていたらそれに合わせなければ新しい入居者が借りてくれません

そこでやむなく家賃収入4.5万円で表面利回りは5.4%となります。

安定的に家賃収入を得るには不動産業者にも注意する

不動産会社は全国で見ても12万社以上あります。

投資用の不動産を中心に扱っている会社は少なくはなります。

その中でも悪意があり物件を販売している会社と悪意のないケースがあります。

悪意があるケースとしては、利回りを高く見せたいが為に知人等と組んで実際の家賃4.5万のところ5.5万円で借りてもらっている場合もあります。

そして、その物件を1,000万円で購入してから数ヶ月に賃貸借契約を解除します。

このように極端な例でなくても数年前と現在の賃料相場が違うことがよくあることです。

まとめ

この記事では安定した家賃収入を得るには?物件を疑ってかかる事も重要である理由について書いてきました。

購入してから家賃が下がってしまっては安定的に家賃収入を得る事はできません。

ただ、賃料相場が下がるケースだけではありません。

例えば新しい施設ができたことで上がることがあります。

利回りは必ず今、時点で新たに募集して制約しそうな相場を引き直してから購入の判断材料にしましょう。