不動産を買ったはいいが売却する方法ってどんな流れになるのか？

そう疑問を持っている方もいらっしゃると思います。

売却する場合は費用が発生したり、タイミングによっては多額の税金を払わなければならないケースもあります。

この記事では不動産の売却の手順についてを説明していきます。

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不動産売却時に知っておきたい媒介契約の種類

不動産を売却する際は基本的に不動産会社に依頼するところからです。

不動産会社に依頼せずに売却する方もいらっしゃいますが、なかなか難しいのでお勧めできません。

売却する際には不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には種類が3つあります。

■専属専任媒介契約

1社の不動産会社のみに依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼する事は契約で禁じられています。

また、自分自身で買う人（友人、知人、親戚）などに探してきた場合でも依頼した不動産会社を通して契約する事になります。

■専任媒介契約

専属専任媒介契約と似ていますが、自分で見つけてきた買う人とは不動産会社を通すことなく契約可能です。

■一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼する事ができる契約で自分で見つけてきた買主とも契約できます。

複数の不動産会社に依頼するため、売却のスピードは速い方だと思います。

また、有力な購入希望者（高めで買ってくれる人）を紹介してくれた不動産会社と取引をすることもでき、購入希望者を選べます。

不動産売却の流れと注意点

①物件の相場を調査する

売却を考えた場合、物件は実際のところいくらぐらいで売れのかどうか調べましょう。

まずは所有物件の同じエリアで間取りが似ている物件をインターネットの不動産情報サイトで

探してみたり、住宅情報誌などで相場を調べる事はできます。

不動産売却の相場を知る事で不動産会社に売却の依頼をした際に金額などの判断材料になります。

不動産会社に査定依頼をするわけなんですが、自分自身で相場を知らない事には安い金額で売却され損してしまう事もあります。

もちろん売却金額の設定は自由に設定もできるのですが、欲をかいて高い金額で売ろうとしてもなかなか売れずに現金化するのに時間がかかる可能性も高くなります。

②不動産会社に査定依頼

不動産会社の査定には数字上で価格を見積もる簡易査定と現地調査を行い価格を見積もる訪問査定というものがあります。

自宅など住む目的の物件ですと現地を見て査定を行いますが、投資用の不動産の場合は立地や取れている家賃等も踏まえて

金額を出しますので、査定内容が違ってきます。

基本的に実際に住む目的のマンション（ファミリータイプ）の物件の査定をする不動産会社はたくさんありますが、単身用の

マンション（投資用マンション）の査定をしている会社は少ないです。

注意が必要なのはファミリータイプの住む目的のマンションをメーンとしている不動産会社に依頼しても安く査定される場合もあります。

できれば投資用不動産の査定をメーンとしている会社に依頼する事をお勧めします。

査定する業者の数も1社だけでは心細いので5社くらいに査定依頼した方が良いと思います。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却査定が終了し、実際に不動産の売却を行う場合は不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

④不動産売却開始

媒介契約を結んだ不動産会社によって異なりますが、媒介契約を結んだ業者は自社ホームページや各種広告媒体に掲載します。

不動産流通機構が運営する「レインズ」への登録を行い宣伝活動を行っていきます。

不動産業者は各広告媒体を見て問い合わせてきた購入希望者やレインズを見て問い合わせてきた不動産会社からの問い合わせ

を受けて金額等が合えば売却という流れになります。

⑤物件条件の交渉に応じる

購入希望者が現れたときは不動産業者と申し込み手続きとなります。

その際に提示している金額や条件面で交渉が入る場合があります。

納得のいかない条件に応じる必要はないですが、多少の交渉には応じた方が

早期売却へとつながります。

⑥売買契約を結ぶ

売却の条件が納得いったら、売却の契約を行う場所と日程などの調整を不動産会社が行います。

契約の前には契約するうえで重要とされている項目を不動産会社がします。

その後、物件の引き渡しとなります。

⑦物件の引き渡し

物件の引き渡しで完了となりますが、引き渡しの際には注意点があります。

抵当権がついている場合は抵当権の抹消、住宅ローンの残債が残っていれば返済ですが、契約と同時に行うのが一般的です。

基本的に不動産会社が手配してくれますので、特にめんどくさい事はありません。

不動産の売却にかかる費用

売却する際にかかる費用としては以下の３つです。

①仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社に払うお金の事です。

物件の取引金額　200万円以下の場合　　仲介手数料5％

物件の取引金額　200万円超え400万円以下の場合　　仲介手数料4％

物件の取引金額　400万円を超える場合　　仲介手数料3％+6万円

※別途、消費税がかかります。

例えば１，０００万円でマンションが売れた場合

１，０００万円×3％+6万円＝388,800円（税込）となります。

②抵当権抹消費用

金融機関が設定している抵当権を抹消するための費用です。

抵当権とは住宅ローンを利用する際に購入する不動産に設定されるものです。

住宅ローンの支払いがされなくなった場合に購入した不動産から優先的に返済を

受けれる権利で銀行などはこの物件を売って現金化して借り入れた金額にあてたりするものです。

費用としては一般的には2万円程になり、司法書士に依頼する際は別途司法書士への報酬が発生します。

③そのほかの費用

印鑑証明書・住民票などの公的書類の費用や印紙税などの税金もかかってきます。



不動産を売却する時期によって変わる税金

不動産を売却する際には譲渡所得として税金がかかります。

不動産の譲渡所得の計算は

課税譲渡所得金額＝譲渡価格－（取得費+譲渡費用）－特別控除

とういう数式によって算出されます。

注意しなければならないのは売却の時期が5年超えるか超えないかで税率が変わります。

5年を越えて所有していた場合（長期譲渡所得）　税率20％（所得税15％　住民税5％）

所有期間が5年以下の場合（長期譲渡所得）　税率39％（所得税30％　住民税9％）

というように税金がかかってきます。

さらに平成25年から平成49年までの税額については所得税を課税基準として復興特別所得税が2.1％分が加算されます。

もちろん売却して利益が出た場合ではありますが、利益が出た場合は税金がかかります。

まとめ

不動産の売却について今回は説明してきましたが、基本的に不動産会社に任せる事になりますので難しい事ではありません。

売却の金額に関しては自分自身でもある程度の目線を持った状態で売却をする必要はあります。

希望している売却額とかけ離れすぎている金額交渉には応じる必要はありませんが、なかなか売れないようでしたら柔軟に対応し徐々に価格を下げる事も一つの方法だと思います。