中古マンション経営は物件の価格がお手頃で高い利回りを期待できます。
効率よく資産形成する事ができますので、弊社は中古マンションのみを扱っておりますが
新築マンションとは違った中古ならではのリスクやデメリットもあります。
この記事では中古マンション投資について抑えておきたい事を説明していきます。
中古マンション投資のデメリットとは？
中古マンション投資はメリットもありますが、デメリットも当然あります。
■利用可能年数が短い
マンションの寿命は60年から100年と言われています。
年数が経過している中古の投資マンションの場合はそれだけ利用可能年数も短いです。
特に昭和56年以前の物件ですと旧耐震基準になりますし、経年劣化も進んでいます。
価格が安いからと言ってあまりにも年数が経っている物件は投資した金額を
回収できなくなることも考えられますので、注意しましょう。
20代から不動産投資を始める場合や相続財産として家族に残す事が目的の場合は
中古でも築年数は浅めの物件が良いと思います。
■室内設備が老朽化している
新築のワンルームマンションのエアコンや給湯器などはすべて新品ですのですぐに
交換する必要はないですが、中古ワンルームマンションは年数も経っている為、購入の
タイミングによってはすぐに設備の交換、修理となる場合もあります。
各設備の寿命はと言いますと
給湯器 平均年数は8年から10年
エアコン 平均年数は14年
換気扇 平均年数は10年
平均的な年数ですのでこれ以上持つ事もありますが、築15年の物件は交換する設備
が多い可能性もありますので、交換の履歴などは確認しておいた方が良いです。
■室内の間取りが古いものもある
マンションは分譲された時期によって室内の設備や間取りなどは違ってきます。
今から約25～30年前のバブル当時は3点ユニットというバス・洗面・トイレが一体
となった、ビジネスホテルのようなスタイルが主流でした。
この時期の物件は一部屋当たりの広さも20㎡以下が一般的でした。
時代背景というのもあり賃貸住宅の供給戸数も今ほど多くはなかった為、入居者が
物件を選べる時代ではなかったので入居者ニーズは無視されています。
その為、築25年以上になるとこの3点ユニットで20㎡以下という物件が多いです。
この3点ユニットはあまり受け入れられないケースが多いです。
三点ユニットが敬遠される理由
三点ユニットは欧米では当たり前の生活スタイルですが、日本人の生活スタイルには
馴染みにくいという事もあり、住まいとしてはあまり受け入れられない傾向にあります。
入居者募集サイトなどでも「バス・トイレ別」という表記もあり、部屋を探す際に
チェックを外されたらヒットしませんので入居者が部屋探しをする際には重視する
ポイントにもなってきます。
三点ユニットが選ばれにくい理由としては
・シャワーだけなら浴槽内で体を洗う事は出来るがゆっくりお湯に浸かれない
・浴槽の外で体を洗えば、トイレの便器や床も濡れるしトイレットペーパーが濡れてしまう
等が考えられます。
築年数での地震リスク
中古マンションは築年数によっては地震リスクが高まる物件もあります。
昭和56年に施行された新耐震基準法に準拠して建てられたマンションを選ぶ事は大事です。
これ以前の物件は旧耐震基準マンションと呼ばれており新基準とは耐震性能が異なります。
阪神淡路大震災時に「計545棟」のマンションが全半壊しましたが、そのうちの
新耐震基準〔1981（S56）年制定 改正建築基準法〕で建てられていた
マンションは2～3棟であったそうです。
新耐震基準採用以降のマンションとそれ以前のマンションでは、耐震性に
大きな違いがあることが明らかになっております。
新耐震基準のマンションに関してはコンクリートの厚さや強度、ひび割れ対策など
建物の寿命を左右する基本構造部分から、しっかりと設計・施工されています。
物件を選ぶ際は昭和56年以降の物件を選ぶ事は大事です。
中古投資マンションのメリット
中古マンション投資にはデメリットもありますが、メリットも大きいです。
■物件の価格が安い
新築の投資マンションよりは価格が安い事がひとつのメリットです。
価格は新築物件の約6割から7割ですので投資効率は良いです。
ただ安いからと言ってどの物件でも良いわけではありません。
駅から徒歩10分圏内は必須条件ですので立地はこだわった方が良いです。
■利回りが高い
中古投資マンションは価格・立地・築年数で変わりますがおよそ4％～8％の
投資利回りを期待する事ができます。
投資利回りは投資した金額に対して1年間でどのくらいの利益を出すことができる
かを明らかにすることができる目安です。
まとめ
中古投資マンションで重要視するポイントは大まかに言いますと
・立地「駅から徒歩10分圏内」
・築年数「昭和56年以降の物件を選ぶ」
・間取り「できれば三点ユニットは避ける」
の3つになりますが、特に築年数と立地は重要です。
間取に関して、三点ユニットに関しては全くダメなわけではありません。
三点ユニットの物件は家賃も低く設定されているケースが多いです。
家賃は高い家賃でいいところに住みたいという方もいれば、とにかく安い家賃で
あれば住むところにはこだわりはないという方もいらっしゃいますので
家賃の設定さえ間違わなければ入居はつき、しっかり家賃収入は取れます。
