不動産投資のリスクとして空室リスクがあります。

空室は必ずありますので100%防ぐ事は出来ません。

ただ、一番のリスクは長期的な空室です。

空室が出てもすぐに入居が決まればそこまで大きなリスクにはなりません。

空室が出る事を想定したうえで資金計画を立てていれば失敗する事もないと思います。

この長期的な空室を防ぐためにも早急に入居者を募集しなければなりません。

この記事では新しい入居者を募集する際の流れを説明していきます。

入居者の退去

まず、現在住んでいる人が退去する際は不動産賃貸管理会社(賃貸管理会社に委託している場合)へ連絡がいきます。

退去する場合は今日、引っ越しますと当日連絡で出れるわけではありません。

ホテルのように今からチェックアウトしますという事はできません。

基本的に退去する際は1か月前の予告が必要です。

家賃に関しては退去の連絡が来てから退去する1か月後までは発生します。

その1か月の間にお部屋の内装業者の予約をしたり、次の入居者募集に備えるという事になります。

もちろんこの期間内でも部屋自体は見れないですが、入居者募集する事は可能です。

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部屋を探している人が賃貸物件を契約するまでの仕組み

新しい入居者をつけてくれるのは不動産仲介会社です。

仲介会社とは物件を所有する大家さんと入居希望者の間に入り仲介するのが仕事です。

仲介業務の範囲としては大家さんや管理会社から依頼を受けて空室の入居者を

募集し、入居者を決めて契約をするまでです。

管理会社は貸主から募集業務を受託した賃貸物件に入居者を入れるために

仲介会社(客付け業者)に依頼して入居者を募集してもらいます。

不動産仲介会社の具体的な業務

◆入居者の募集(広告)

物件の広告を制作し、入居者を募集します。

賃料の金額設定や物件のどの部分アピールするのかなどを管理会社とすり合わせします。

広告の媒体としてはWEBサイトや賃貸住宅情報誌、チラシ、現地に看板など取り付けるなどです。

最近の傾向としてはWEBで問い合わせが多く各仲介会社はWEB広告に力を入れています。

◆お部屋の内覧・入居申し込み

入居希望者の内覧に立会をして物件のセールスポイントなどを説明していきます。

入居希望者が、物件を気に入ったら入居の申し込みを受け付けます。

◆入居者審査・重要事項説明・賃貸借契約締結・鍵の受け渡し

住む物件が決まればまず入居審査があります。

入居審査は管理会社が入居希望者が有職者か?保証人はいるか?などの内容を見て審査します。

入居審査が終われば、入居希望者に対して書面を用いて重要事項説明をし、合意を得てから

契約書を結びます。

重要事項説明というのは不動産の法律「宅建業法」により契約締結時に宅地建物取引士が

行う法律上義務付けられているものです。

宅地建物取引士とは・・・宅建業法に基づき定められている国家資格者の事です。

契約が終われば入居希望日に鍵の受け渡しが行われて入居開始となります。

◆不動産仲介会社の収入源

仲介会社の収入源としては入居希望者に物件を紹介し、契約に至れば仲介手数料というものです。

賃貸の仲介手数料の上限は家賃の1ヵ月となっており、この1か月を超える事は出来ません。

家賃設定のポイント

入居募集に関しては戦略的に行わなければなりません。

家賃が多く取れる事に越したことはないですが、早急に空室を解消する事が先決です。

委託している賃貸管理会社と相談の上決めていくのですが、任せっぱなしでは良くないです。

賃貸管理会社は入居付けを早くする為に家賃を下げる提案をしてくる可能性もあります。

自分自身での家賃の目線を持つ事が大事です。

ただ、相場より高めの家賃になっていれば家賃を下げるのも必要です。

中古マンションを購入する際は入居者が10年以上住んでいるケースもあります。

家賃は新築の時が一番高く、5年から10年の入退去で相場の家賃におさまります。

家賃を下げたくない気持ちはわかりますが、いつから住んでいるかで家賃が高めかどうかの

一つの判断となりますので、それを踏まえて家賃を下げるかどうか判断しましょう。

家賃の相場に関してはWEBを活用すれば同じ物件の募集が出ていますので、現状の家賃帯を知る事ができます。

相場家賃に関しては【HOME’S】というサイトなどを活用すると良いと思います。

また家賃というのは季節によって高くで入居がついたり安くで入居がつく場合があります。

■需要の多い時期は毎年1月から3月の間

これは賃貸の繁忙期と言われており一番入居がつきやすい時期です。

4月から学校が始まったり、新社会人としての新しい生活が始まりますので、この時期に集中します。

私、個人的に不動産賃貸の営業を経験しておりますが、この時期は冗談抜きで部屋を見ないで決める方が多いです。

お部屋を探す場合は賃貸ショップ(お店)に来店していくつか物件を絞って実際に見に行くわけですが、この時期になると

お部屋の案内が終わり申込書に記入する際に物件があるかどうか確認するとなくなっていたこともありました。

家賃に関してもこの時期はある程度の強気の家賃設定でも大丈夫です。

相場より3,000円以上は全体的に上がっています。

■賃貸の需要が少ない傾向になるのは4月から8月

この時期は比較的に引越しをする方は少ない時期になります。

入居が決まりにくい分、家賃が全体的に下がっている傾向にあります。

この時期は家賃を少し下げないと入居がつかないかもしれないと考えておいた方がいいかもしれません。

ただ、極端に下げる必要はなく1,000円~2,000円で十分だと思います。

早期入居が実現できる裏技

入居を決めてくれる不動産賃貸会社ですが、お部屋を紹介してくれる人は営業です。

お部屋探しをしてくれるただの案内人ではありません。

営業ですので当然ノルマがあります。

仲介会社の営業の成績は仲介手数料の金額で左右されますので部屋を決めてもらうために必死に営業してきます。

この売り上げを左右するものの中に広告費(AD)というものがあります。

広告費というものは大家さんから「広告料」という名目で受け取るものです。

この広告料は大家さんによって金額は違いますが、家賃の1カ月分を設定している場合が多いです。

この広告料で売り上げが一気に上がります。

私の以前働いていた会社は仲介手数料と広告料を足した金額を月間の目標として設定されていました。

オーナー側としてはお金を出すので納得はいかない部分が多い広告料ですが、福岡で賃貸募集に出ている物件の

9割以上は広告料1カ月分になっています。

広告料が出ない物件は賃貸の営業マンは率先して紹介しません。

営業側からすると広告料なしの物件を2件決めるより広告料がある物件1件決める方が効率が良いからです。

ここで早く空室を埋めるための一つの方法ですが、この広告料を上げる事です。

当然、広告料1ヵ月でも決まらないわけではありませんので無理に上げる必要はありません。

ただ、賃貸の営業は広告料が出るかどうかを一番気にしますので、広告料2ヵ月等にしておけば優先的に紹介されます。

私も個人的に所有している物件も空室が出たときは必ず広告料2ヵ月で募集を依頼します。

平均的に1ヵ月から2ヵ月で入居は決まっていますので効果は実感しています。

私は6ヵ月間入居が決まらないより広告料を負担してでも2カ月で決まればいいという考え方です。

住宅ローンで購入していると空室期間は全額負担ですが、6か月負担するより2ヵ月負担ですめばいいかなと思ってます。

これはあくまで個人的な考えです。


まとめ

賃貸募集は基本的に賃貸管理会社が代行してしてくれますが、オーナーが自分自身で

どういった流れで入居が決まるのかは知っておいたほうが良いと思います。

また賃貸管理会社によっては入居付けが弱い会社もありますので、どの会社に依頼するかも大事です。

信頼できる管理会社と打ち合わせをし戦略的に賃貸募集はしましょう!!