賃貸管理を行ってくれる賃貸管理会社は非常に重要な存在です。
投資用不動産を選ぶ際は家賃が毎月いくら取れているかや物件の外観・間取りなどで良い悪いの判断ができますが、賃貸管理を行ってくれる賃貸管理会社の質は簡単には分からないものです。
ちなみに不動産賃貸管理会社の主な業務は以下のようになります。
・入金管理・家賃送金管理
・家賃滞納者への対応
・家賃送金明細の作成
・入居者のクレーム対応
・緊急時のトラブル対応
・法律関係の問題に対する対応
・退去時の立会い
・入居者が退去した際のリフォームの発注
不動産賃貸管理は主に住んでいる方のお世話をすることで、部屋の中の問題に対して対応するのがメインです。
管理戸数だけで選ぶというのも一つの方法ですが、必ずしも管理戸数の多さが管理の質の良さを表しているわけではないです。
管理戸数が少なくとも管理をしっかりしている会社もあれば管理戸数が多くても管理が不十分な会社もあります。
この記事では不動産オーナーにとって重要な役割を果たす不動産管理会社の選び方について書いていきたいと思います。
できる賃貸管理会社の選び方【空室解消】
賃貸管理会社を選ぶ場合に最も重要なポイントとしては空室解消のスピードです。
投資用不動産は家賃が入ってこなければ全く意味がありません。
例えばローンで投資用不動産を購入した場合は家賃が入ってこなければ、毎月のローンの返済を全額オーナーが行う事になります。
空室が長引けば長引くほど負担も大きくなりますので、入居付けの強い賃貸管理会社を選ぶ事が大切です。
空室解消のスピードを確認する為にはその賃貸管理会社の入居率と平均空室期間を確かめる事が大事です。
入居率の計算方法は各賃貸管理会社で異なりますので注意しましょう。
できる賃貸管理会社の選び方【滞納解消】
家賃の滞納は空室と同じで家賃が入りませんので、これもオーナーに負担がいきますので重要なポイントです。
滞納回収に強い賃貸管理会社かどうかは2ヵ月以上の滞納件数が何件あるか確認しましょう。
管理戸数10,000戸の場合は滞納件数150戸というデータもありますので、目安にしましょう。
家賃滞納には家賃保証会社が必須
連帯保証人を立てたにもかかわらず、別で家賃保証会社の利用を義務づけるケースは8年ほど前から増えています。
その背景としては賃貸仲介会社への手数料やキックバック「謝礼」が支払われるケースの存在と連帯保証人の高齢化があります。
理由として大きいのは社会全体の高齢化で連帯保証人の方が高齢化し、年金生活のため保証人になれない場合や滞納した時に支払えないという状況が増えているという事です。
その為、実質的に連帯保証人の意味をなしていないので受け皿として家賃保証会社が普及してきています。
オーナーの物件を管理する賃貸管理会社側としても家賃保証会社を利用する事により回収業務が省ける為、賃貸保証会社の意向で家賃保証会社を利用してもらうという理由もあります。
福岡市の物件を借りる場合はほとんど、家賃保証会社を利用する事が条件となっています。
新しい入居者を募集する際には家賃保証会社の利用はとても大事です。
地元と大手の賃貸管理会社はどっちがいい？
地元不動産会社と大手不動産会社は一長一短がありますので、自分自身の投資スタイルにあわせて選びましょう。
■大手不動産会社
不動産オーナーを専業とせずに基本的にすべての管理を不動産会社に任せたい方に向いています。
例えば、サラリーマンなどで本業が忙しい方に適しています。
■地元不動産会社
常に物件の状態を把握しておきたい専業大家やセミプロの方に向いています。
まとめ
この記事では不動産オーナーにとって重要な役割を果たす不動産管理会社の選び方について書いてきました。
賃貸管理を行ってくれる賃貸管理会社は非常に重要な存在ですので、よく検討して選びましょう。
