「事故物件」「訳あり物件」などと呼ばれる物件は、主に室内や建物内で人が死亡するなどの心理的瑕疵(しんりてきかし)がある物件の事です。

心理的瑕疵がある事故物件を契約しない為にも事前に見分け方は知っておいた方が良いです。

せっかく気に入って契約したのに入居後に嫌な気分になるのは避けたいものです。

この記事では契約する前に知っておきたい事故物件の見分け方について書いていきたいと思います。

すぐにできる事故物件の見分け方

今の時代、ニュースになるような事件があった場合はネットに情報が残っています。

まずはインターネットで、「物件名+事件」と「物件住所+事件」で検索してみます。

次に、事故物件公示サイト(有名なのは大島てる)で、該当物件の住所を検索してみます。

事故物件公示サイトは、口コミで成り立っているためガセ情報も多く内容が異なる場合もありますが、ネット検索では出てこない情報も多数載っています。

この2つの方法で情報が出てこないのであれば、入居した後にネットやニュース経由で事件を知る事はないです。

その他の見分け方としては

・風呂場だけや、洋室1室だけがリノベーションされている。

・物件名が変更されている。

・内覧した部屋のフロアだけ空室だらけである。

・同じ物件、同じ間取りでもその部屋だけ家賃が極端に安い。

上記に当てはまれば事故物件というわけではないですが、上記の特徴になりやすいです。

気になった場合は、なぜ1室だけリノベーションされているか、など理由を確認しておいた方が良いです。


不動産会社の告知義務について

事故物件とは入居者が亡くなる場所となった物件を指します。

亡くなる原因は様々ですが、大別すると

『殺人』

『自殺』

『自然死』

の3種類です。

実はこの3種類は『事故物件』と扱うべきか否か、基準は極めて曖昧(あいまい)です。

例えば、凄惨な殺人事件に巻き込まれて亡くなったとなれば、当面の間は間違いなく事故物件扱いになります。

自然死の場合は事故物件という扱いにはなりにくいです。

例えば、家族で住んでいて、おばあちゃんが急に具合が悪くなって突然死してしまい、すぐに発見された場合、寿命で亡くなるのは普通のことなので、事故物件と認定しないと思います。

つまり「亡くなった部屋=事故物件」ではなく、あくまでも事例ごとに決める方法が一般的です。

一般的に抱くマイナス感情と照らし合わせながら、各賃貸仲介業者が事故物件と定めるかどうか判断しているようです。

そうなると賃貸業者によっては事故物件であることを伏せたり、事故物件として認定しなかったりすることも考えられます。

その場合は入居者の不利益を防ぐため、『瑕疵(かし)担保責任』という宅地建物取引業法のルールによって、業者にペナルティを与えることができます。

瑕疵とは欠陥のことで、貸主には物件の欠陥を担保する責任があると定められており、事故物件は『心理的瑕疵』に相当するとされます。

例えば、前の入居者が自殺をした部屋だと知らずに入居して、暮らしはじめて3ヵ月後に別部屋の入居者から聞いたとします。

そこで、『もし自殺があったと知っていれば入居しなかった』と判断した場合は、貸主に損害賠償を請求することができるのです。

こうしたリスクを回避するため、同法でも告知義務が定められています。

元事故物件に住んでしまう可能性もある

事故物件で最も嫌な事は、事故物件と知らずに入居したのに、後からその事実を知った時だと思います。

築20年や30年のアパートなら、全ての部屋でその間、事件や事故が一度もなかったという方が珍しいです。

知らず知らずのうちに「元事故物件」に住んでいる可能性があるのです。

元事故物件に知らず知らずのうちに住んでしまうケースとしては

・数年前に事故死がおきたが、ニュースにもならなかった物件

・10年以上前に殺人事件があったが、マンション名が変わっている物件

があります。

大きな事件や事故が起きたら物件名を変えるのは良くありますし、ニュースにならない事もあります。

元事故物件を見分けるのは難しい

賃貸物件を探す側としては、過去にどんな事件、事故があったのかなるべく情報をあつめ、それが許容できる内容かどうか見極める事が大事だと思います。

ただし、告知義務はあるものの、その期間については明確に定められていません。

死亡理由にもよりますが、単身者向けのアパートやマンションであれば、ご近所づきあいが少ないため噂も立ちにくく、短期間で風化してしまいます。

都心であれば特に近所づきあいもない為、噂も立ちにくいです。

また、入居者が亡くなった後に、別の方が一度入居された物件であれば告知しないケースも賃貸会社によってはあります。

厳密な期間が定められていないので、いろいろな状況を踏まえて告知する期間を模索しているのが現状です。

事故物件は借りる側の主観によって様々です。

賃貸業者も入居者から『知っていたら借りなかったのに』と言われる事態を避けるため、事故物件については自主的に告知するほうがいいと思いますが、営業ですので、告知しない担当者も多いです。

そして、物件自体の価値が下がるため、基本的にはオーナーは事故の事は隠したがります。

隣の部屋が事故物件の場合は告知されない事が多い

告知義務で罰則があるのなら隣の部屋が事故物件の場合、契約前に教えてもらえるんじゃないの?と考えられる方もいらっしゃると思います。

隣の部屋が事故物件であっても賃貸の場合は告知されないケースも多いです。

特に部屋ごとに管理している賃貸管理会社が違う場合は情報の共有ができないので、不動産管理会社自体が把握していない場合もあります。

理由としては隣で事件があった場合でも、プライバシーの観点から、何があったのか、ということを賃貸管理会社に事細かく説明する義務はないようです。

例えば、「1年前にマンションの別の階の部屋で自殺者が出た」などは新たな住民には告知されない可能性が高いです。

物件内覧時の直感も大事

内覧時に、建物や部屋に入った時に変な感じがしないか、というのも大事だと思います。

また、霊感のある方は入ってすぐ無理と言って、退出される事もあります。

私には霊感はないですが、なんとなく嫌な感じのする物件というのは確かにあります。

実際に物件の案内中にこの物件は嫌な感じがすると言われたことはありましたし、古い物件で押入れを空けた瞬間に「これは無理」と言われた事もあります。

こういったお部屋は、事故物件かどうかに関わらず避けるべきだと思います。

まとめ

この記事では契約する前に知っておきたい事故物件の見分け方について書いてきました。

事故物件や元事故物件に住んでしまわないようにできる事は過去にどんな事件、事故があったのかなるべく情報をあつめ、それが許容できる内容かどうか見極める事が大事です。