マンション経営をしていると入居者が部屋を退去する事は当然あります。

その退去する際の修繕費用が一番負担が大きいです。

なかなか会社員の方で数万円かかる退去時の修繕費用を負担できる方は少ないと思います。

この記事では退去時の修繕費用を少しでも少なくする為の礼金の活用方法などをご紹介します。

オーナーの原状回復費用負担について

その費用を賃貸借契約で最も典型的なトラブルとしては、入居者が退去する時に発生する現状回復についてです。

このトラブルに対応するために国土交通省は

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを定めています。

このガイドラインは簡単にいいますと入居者が「わざと」壊したり、「不注意」で壊したりしたものは原状回復の対象

築年数の経過によって生じる建物の通常損耗や経年変化については原状回復の対象ではないという事です。

基本的に入居者側が守られた内容にはなっています。

敷金に関しても基本的に返さないといけないという流れもありますので、敷金を退去時の

修繕費用としてあてにしていると計画が狂う場合もあります。

じゃあどうすれば?

敷金ではなく礼金を取るようにすればいいのです。


礼金ってなに?

礼金は賃貸物件を入居する時に発生する費用として発生するものです。

礼金とは部屋を貸してくれた大家さんに対して、お礼の気持ちを込めて渡すお金です。

ただ入居者側からすると家賃も払うのになんでお礼をするのだろうと思いますよね。

礼金というのは住宅が不足していた時代に生まれた慣習と言われています。

住宅不足にも関わらず部屋を貸してくれる大家さんに対して

感謝の気持ちを込めてお金を持参していた時代があったようです。

敷金と礼金の違いは?

敷金も部屋を借りる際に発生する費用の一つです。

敷金と礼金は同じように扱われることもありますが、まったく違います。

敷金は部屋を借りるのと引き換えに担保として預ける保証金のようなお金で

家賃滞納や原状回復に必要な費用に充てられますが、余ったお金は退去時に戻ってきます。

礼金はと言うと大家さんに対してお礼として差し出すお金ですので一度払ったら戻ってきません。

という事は礼金有で入居募集した方がオーナー側としては礼金は返さなくていいので

内装費用の一部に充てる事ができますので、負担が少なくなります。

礼金以外で修繕費用の負担を少なくする方法

入居者に返さなくていいから礼金は取るだけとっておこうと礼金上げれば

退去時の負担どころか儲かるなと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、礼金を

高くしてしまっても今度は入居者が部屋を借りてくれなくなります。

周りが礼金2ヵ月のところ礼金4か月で募集している物件はよっぽど魅力的なものがない限り選ばれないでしょう。

さすがに部屋を探している方も礼金って何なんだろうって思うはずですし、部屋を紹介してくれる

不動産会社から戻ってこないものと説明は受けると思います。

では礼金以外で取れるものとは?

賃貸借契約書の特約事項を増やすんです。

有効なものとしては、入居者は退去時に内装費用一部負担金として家賃の1カ月分を負担するなどです。

不動産管理会社によっては退去時にハウスクリーニング代3万円を頂きますなどというものもあります。

実はお部屋を探すときにあまり部屋を出る時って気にしない人が多いんです。

かかる費用に関して説明は必ずしないといけないですが、問題になる事はありません。

私が個人的に所有している物件も特約として盛り込んでいますが、退去時に支払われなかった事も指摘を受けた事ないです。

ただ、退去時に10万円とりますなど、「ちょっとおかしいだろ」って内容を盛り込むとつっこみが入ります。

この退去時内装費用一部負担金の家賃1ヵ月分があればさらに内装費の負担が減ります。

オーナー負担の修繕費用が節税になる

退去時の内装費用というのは修繕費ということで税務上、経費として計上できます。

何故、節税になるかというとマンション経営は家賃収入に対して必要経費が認められます。

不動産所得(家賃収入)を求める計算式は不動産所得=家賃収入ー必要経費となります。

不動産所得にマイナスがある場合には給与所得から差し引くことができます。

つまりこのマイナス分を給与から差し引くと帳簿上、収入を下げる事ができてその下がった分だけの

所得税が還付され住民税が減額され、節税になります。

つまり経費と認められた修繕費を赤字として計上できるんです。

内装費は礼金から賄った場合は入居者が経費として内装費をプレゼントしてくれたのと同じです。
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まとめ

退去時のリフォーム費用というのは数万円かかりますので、すべて負担するのは難しいです。

ただ、礼金を入居時にもらうとか退去時に特約を付ける等すると自分自身で負担するリスクは

軽減すると思います。

賃貸の募集条件に付いては不動産管理会社によって様々ですので

オーナにとって有利かどうかを判断する事が大事です。