投資を始められる方が一番気になるのは利回りだと思います。

不動産投資においても利回りが、物件を選ぶ上での一つの指標となると思います。

利回りが10%の物件と利回り8%の物件があれば利回り10%の物件を選びますよね。

利回りが高いという事は物件の価格が安く、家賃が高めに取れているという事です。

ただ、利回りが高い物件を買えば儲かるとかそういった単純な話ではありません。

この記事は利回りだけにとらわれずに安定して資産形成していく方法を説明していきます。

利回りとは?

不動産投資でいう「利回り」とは物件の収益性を測る指標の事です。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100

という計算式になります。

年間家賃収入が100万円で物件価格が1,000万円としますと

100万円÷1,000万円=0.1

ですので利回りは10%となります。

この数値は「表面利回り」と呼びます。

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表面利回りと実質利回り

「表面利回り」とは別に「実質利回り」というものがあります。

表面利回りは物件の価格と家賃収入で計算しますが、実質利回りの

計算はというとマンションの場合は

・建物管理費

(建物管理会社に払うもので管理人の給料、マンションの清掃用具、共用部分の電球費用等)

・修繕費

(共用部分の修繕工事費用にあてられるもので30年など長期にわたって大規模な修繕工事)

の計画を立てて、その総額をまかなえるように割り出した金額

・固定資産税

(土地や建物などの有形財産を所有している人が、所有しているだけでかかる税金)

等を加えたものを年間の家賃収入から差し引いてから割り出します。

実質利回りの方が表面利回りより細かく利回りを出すことができます。

賃貸需要はあるのか?疑いを持つ?

不動産投資で失敗しない為には安定した入居率がとても大切です。

お部屋を借りる方がいるからこそ、毎月家賃収入が入るわけですから、利回りを

まず考えるのではなく家賃が長期的に入るかどうかを先に考えましょう。

まず確認する事は購入する物件の賃貸のニーズと入居履歴です。

不動産投資において利回りが重要ではある事は確かです。

せっかく投資したのですから、リターンがないと投資して損したと思われると思います。

ただ、高利回りだから安定的に家賃収入が確保できる物件というわけではありません。

新築当時から入居しており新築の高めの家賃長い間、入居しておりその入居者がお部屋を出たら

家賃も下がった上に次の入居もなかなか決まらないかもしれません。


実際にあったオーナー様の実例

弊社に実際、賃貸管理の件で相談に来られたオーナー様のお話なんですが、

この方は当初利回り15%という中古のワンルームマンションを購入した方です。

この方はとにかく利回り重視の方で福岡市の郊外のワンルームマンションを

購入されたんですが、購入した後、半年後には住んでる方が出られて空室になりました。

その後、募集を続けるもなかなか決まらず、一年が過ぎてやっと決まったんですが、最初の

募集家賃はというと40,000円だったものがどんどん下げて結局のところ30,000円で入居が

決まるという結果になったそうです。

何故、一年もの間空室になってしまったというと色々と要因はありますが、

まず近隣の賃貸ニーズを怠っていた事と入居者の履歴を確認していなかったことだと思います。

入居されている方も新築当初から20年住んでいる方でしたので、新築当時からの

家賃も高めになっていました。

基本的には家賃というのは入退去が2~3回あれば相場の家賃に落ち着きます。

新築当時の家賃からはある程度下がる可能性が高いと考えた方がよいです。

どんな場所に立っていたかというと周りは戸建ばかりのファミリー層が住んでいるエリアだったことです。

その失敗があったからこそ、現在は利回りばかりにとらわれない物件選びをされているそうです。

賃貸需要を確認する方法

◇購入する不動産会社に賃貸需要を聞く

気に入った物件が見つかりましたら、不動産会社にまず確認してみましょう。

抑えておくべきポイントは

・周辺環境を確認

他の部屋を借りている方は社会人の方が多いのか学生か?

物件の周りに大学などがあれば学生をターゲットとしますし、会社が多ければ

会社員の方をターゲットです。

出来ればどちらの需要も兼ね備えた物件の方が良いと思います。

あまりないですが、福岡では大学の学部異動などで、一気に賃貸需要が

なくなってしまった地域も実際にありますので、学生だけにが借りてくれる

事だけに注目してしまうと失敗する可能性もあります。

・入居者はいつから住んでいるか?

これは入居が長いと家賃が高めになっている可能性があります。

いざ、空室になった時に間違いなく家賃は下がります。

家賃が高めになっている事はいい事ですが、退去が出てしまった時の

「家賃は相場的にどうなのか?」

「次はこのくらいの家賃になりそうだな」

等を把握していると計画は狂いません。

◇WEBサイトで確認する

LIFULL HOME`Sが運営するホームズというサイトがあります。

そこには家賃の相場というのが地名などを入力すると

相場の家賃というのを確認する事ができます。

まとめ

初めて不動産投資を始められる方の中には利回り重視の方が

結構いらっしゃいます。

確かに利回り15%等の物件は探せばあります。

ただ、長い目で見た場合にどうかな?と疑問を感じる物件ばかりです。

お宝物件で利回り15%越えという物件もたまにありますけど、出会う確率は

極めて低いでし、市場に出る前に水面下で取引されて終わる事もあります。

まずは利回りを計算するのではなく長い目で見た場合に入退去は必ずあるわけですから

借り手がいるエリアかどうかがとても大切だと思います。