銀行に預けてもなかなかお金が増えない中で、銀行預金よりも高い利回りが期待できる不動産投資を検討する方が増えています。

投資用不動産を考える際に多くの人が指標とするのがその不動産の「利回り」です。

その中で

・不動産投資の平均的な利回りはどれくらいなんだろう?

・色々と利回りがあるけど、利回りの相場ってどんなものなんだろう?

・不動産投資の平均的な利回りで参考になるものはあるのだろうか?

等の事を思っている方も多いと思います。

ただ、不動産利回りについて正しい知識を持っている方は意外と少ないです。

この記事では不動産投資の利回りとは?利回りの相場は?について説明していきます。

利回りの種類は大きく分けて3種類

利回りというのは投資したお金に対してどれくらいの利益が得られるかという事を判断する為の一つの大事な基準になっています。

この利回りについては大きく分けて3つの種類が存在します。

■表面利回り

表面利回りというのは不動産の販売資料などに掲載されている利回りになります。

表面利回りの計算式は

表面利回り=年間収入÷購入価格×100

■想定利回り

想定利回りは売主が参考として算出したり利回りになります。

想定利回りの計算式は

想定利回り=年間収入「想定」÷購入価格÷100

■実質利回り

実質利回りは表面利回り・想定利回りよりもさらに正確に割り出されるものです。

不動産投資を行うと固定資産税・修繕費といった様々な支出が発生する事は間違いありません。

実際に不動産投資をした場合に利回りに最も近いといえるのがこの実質利回りです。

実質利回りに計算式は

実質利回り=(年間家賃-年間支出)÷購入価格×100


利回りの相場は2つの要素で変動

不動産投資の最重要指標といってもよい利回りですが、利回りの相場を知っておいた方が良いです。

平均的な利回りについては

・物件の築年数はどのくらい経っている?

・どのエリアの物件?

この二つの要素で大きく変わります。

それではこの二つの要素について見てみましょう。

物件の築年数によって利回りは変わる理由

物件の築年数についてですが、一般的に築年数が経過している物件のほうが、表面利回りは高くなります。

理由は「物件の購入価格」が低くなるためです。

ただ、築年数が経過している物件は修繕費等がかさむので年間の支出が増える可能性が高い為、実質利回りは低下して約5~6%になります。

反対に築年数がそれほど経過していない物件の場合は購入価格が高くなるので、その分表面利回りが低くなります。

ただ、修繕費のような年間支出は少なくなりますので、実質利回りは4~5%程度になると考えれます。

エリアによって利回りは変わる

この実質利回り4~6%の利回りですが、首都圏をベースとしています。

例えば、東京となると物件の購入価格が高くなります。

その分、家賃も高く取れますが実際のところはあまり利回りは高くありません。

首都圏は利回りが4~5%程度になりますが、地方の物件を見ると10%以上の物件もあります。

例えば、福岡の中古ワンルームマンションは実質利回りで8%以上の物件も多いです。


まとめ

不動産投資の利回りとは?利回りの相場は?について説明してきました。

利回りは大きく分けて3種類ありますが、想定利回りはあまりあてにできません。

これは現在空室だが、今後はこのくらいの家賃でつくだろうと売主が設定している利回りだからです。

表面利回りも10%以上の物件は多く存在しますし、中には20%というものもあります。

ただ、注意したいのは修繕費などの支出が大きかったり、賃貸需要のないエリアの物件である場合が多いです。

失敗しない為にも実質利回りをしっかり計算して検討するようにしましょう。