不動産投資を始める際は物件選びから始めるわけですが、その際に必ず不動産営業マンと関わる事になります。

不動産投資初心者ですと経験がない分、勧めてくる物件が本当にいい物件なのかわからないと思います。

不動産営業マンのトークに乗せられて変な物件をつかまされることだってあります。

悪い不動産営業マンばかりではありませんが、担当する営業マンによって成功するか失敗するかが大きく変わる場合だってあります。

この記事では不動産投資初心者が気をつけたい営業トークについて書いていきたいと思います。

気を付けたい営業トーク【節税対策で不動産投資】

不動産会社の中でも押し売りまがいの営業で不動産を販売している会社もあります。

国民生活センターの報道資料によりますと「不動産投資で節税を」「税金の還付がある」と言った営業トークで販売している会社もあるようです。

不動産投資を始めて節税に本当になるのかどうかというと、節税効果は見込めます。

まず不動産を購入した初年度は大きな金額としては登録免許税や不動産取得税、不動産登記費用などの諸経費が計上できるので節税の金額も確かに大きいです。

また、固定資産税、借入金の利子、減価償却費、修繕費、管理費、火災保険料といった不動産投資に関する費用は経費と計上できるので、当面は帳簿上で赤字になりますので節税が見込めます。

注意したいのはこの節税は永久に続くわけではないです。

経費を上げても赤字にならないというタイミングがやってきて、その時は税金の還付はなくなります。

ここで注意したいのは不動産営業マンが「節税がずっとできる」「初年度の節税額が毎年ある」といった営業トークをしてきた場合は注意しましょう。


気を付けたい営業トーク【新築物件のオーナー】

新築のワンルームマンションは土地や物件の金額以外に宣伝広告費やマンションを建てた会社の利益が上乗せされています。

その為、中古の物件よりも3割ほど高くなっています。

ただ、家賃に関しては中古とほとんど変わらないのが実情です。

新築ワンルームマンションの場合ですと月々の家賃からランニングコストと返済のローンを差し引くと赤字になる事が多いです。

中には赤字にならない新築物件もありますが、よく見てみると家賃設定が相場よりかなり高めになっているから黒字になっている場合もあります。

こういった物件は数回の入居者の入れ替わりでガクッと家賃が下がり赤字に転落する可能性が高いです。

「毎月持ち出しなしで新築物件のオーナーになれますよ」といった営業トークには気を付けましょう。

不動産投資初心者が買うなら中古物件

中古物件は新築に比べると価格が安くなっていますので利回りが高いです。

中古物件は新築物件と比べて価格が3割ほど安くなっているが家賃はさほど変わらないです。

その結果利回りも新築物件よりも1～2％高くなっています。

また、入退去があった中古物件は相場の家賃に落ち着いているので、大幅な家賃のダウンはありません。

中古物件なら新築物件の半分の金額で複数所有可能

最近の福岡の新築ワンルームマンションの販売価格は1,600万円からとなっているものが多いです。

中古ワンルームマンションはいくらで買えるかというと新築の約半分の価格です。

新築物件を2戸買うと3,200万円は必要ですが、中古ワンルームマンションですと同じ3,200万円で4戸所有できます。

ワンルームマンションの間取りは築20年前後の中古物件であればそんなに新築と変わりません。

さらに新築物件は中古物件よりも当然後に建てられているので中心部よりちょっとずれたところに建っていることが多いです。

建てる場所は早い者勝ちじゃないですけど、先に建てた物件のほうが立地が良いです。

中古物件は立地がいい場所に建っていることが多いです。

まとめ

この記事では不動産投資初心者が気をつけたい営業トークについて書いてきました。

昨年インターネット上でサラリーマンの男性を恫喝して契約を強要する不動産営業マンの様子が話題になりました。

過去にもそういった事例が多く、不動産投資業界の営業は悪質な営業であるというイメージが定着しています。

契約を強要してくる営業マンは問題外ですが、担当する営業によっては失敗する可能性が高い物件を勧めてくる場合もありますので注意しましょう。