不動産投資を始める際は物件をまずどれにするか選ぶところから始めます。

すでに不動産投資を始めている人も初めて物件を買う人もそれぞれが成功するイメージを描いて始めると思います。

不動産投資もいろいろな分野がありますが、「学生をターゲットにしたアパート経営を始めよう」「都心部の中古ワンルームマンションでまずは始めよう」「ファミリー層を狙ったファミリータイプの物件で始めよう」といった風にそれぞれの戦略を持って始めると思います。

ここで気を付けたいのは不動産投資は投資ですので100%失敗しないものではありません。

投資用不動産を購入するのはよいのですが、これから先20年、30年と経過したときに建物の質がきちんと維持されているかどうかという問題があります。

特にマンションは管理が重要となってきます。

マンションの資産価値は共有部分の管理によって大きく左右されます。

ファミリータイプのマンションも、投資用のマンションも区分所有建物でしたら、管理法方法は同じになります。

マンションの購入者は全員、管理組合の組合員になります。

その管理組合が中心となってマンションの管理を行うわけですが多くの場合はその業務のほとんどを建物管理会社に委託することになり、管理会社には委託料を払うことになります。

管理費とは別に「修繕積立金」がありますが、これはマンションの各部を定期的に修繕していくために積み立てているお金です。

新築されてから10年から25年経過する間にいくつかの修繕周期が重なるので、大規模修繕工事が行われます。

マンションの資産価値は管理状態で左右されますので、将来的に売却するのであれば、管理費と修繕積立金がしっかり計画的に積み立てられているかどうかを確認する必要があります。

この記事では不動産投資を始めたがイメージとは違い失敗してしまった方の被害が大きくならない為にできる事について書いていきたいと思います。

不動産投資の最大のリスクは空室リスク

不動産投資最大のリスクては空室リスクです。

日本の人口は今後、減少に向かうとされています。

少子高齢化が進むと住宅があまり、将来は借りる人がいなくなってしまうのではないのかという問題が発生します。

ただ、日本の総人口で見てみると減っていますが、世帯別にみてみるとこれからは「単身者世帯が増加」し今一番多い「夫婦子供世帯」を抜いて一位になるという予想がされています。

日本の総人口は減るが、単身者世帯は増えていくことになりますので、空室リスクを防ぐ方法としては単身者が集まる場所を選ぶことが重要となってきます。


被害が大きくならない為にできる事【早めに売却する】

物件を選ぶ際に「この物件は利回りが高い」「入居者が長く住んでいるので家賃も安定している」といった営業マンのセールストークに乗せられて購入してしますことあると思います。

購入後に何年たっても黒字にならず赤字が続いてしまいどうしようもない場合は早めに売却した方が良いです。

これはプロの不動産投資家も行っている事です。

将来に膨らむことが予想される損失を食い止める為にも「損切り」はすぐにできる方法です。

被害が大きくならない為にできる事【契約内容を見直す】

不動産賃貸経営のコストとして毎月かかるのが不動産賃貸管理費です。

これは自分自身で管理するのであればかかりませんが、不動産会社へ任せている場合はかかります。

この賃貸管理費や管理会社の契約内容を見直すのも一つの手です。

管理を任せている会社によっていい物件も悪い物件に変わってしまう事があります。

例えば、空室が長期化している場合や入居は決まるが家賃が相場より明らかに低いといった場合は管理会社を選びなおした方がいいです。

被害が大きくならない為にできる事【借り換えを検討する】

物件のローン返済の負担が大きい場合は借り換えを検討する事をお勧めします。

基本的に不動産投資ローンの金利は高めですが、借り換えをする事によりキャッシュフローがかなり改善される場合があります。

最近の事例でいきますとA金融機関:金利3.25%からB金融機関:金利2.1%に借り換えできました。

物件の立地条件でできるかどうかは金融機関の判断にはなりますが、金利1%以上変わると借り換えはかなり効果的です。


まとめ

この記事では不動産投資を始めたがイメージとは違い失敗してしまった方の被害が大きくならない為にできる事について書いてきました。

被害が大きくならない方法を書いてきましたが、どれもすぐにできる事です。

早期売却についてはタイミングが大事です。

特に不動産投資ローンを利用している方で売却を検討する場合は残債を確認しいくらマイナスになるのかを把握しましょう。