不動産投資を始めるにあたって気になるのはリスクですが、大きなリスクとしては

・空室リスク

・家賃の下落のリスク

になります。

特にサラリーマンの資産運用に失敗は許されません。

不動産投資は購入時のプラン通りに運用することができれば失敗することはほぼありません。

購入時のプラン通りにするためにも空室になりづらく、家賃下落が少ない物件を選ぶことが重要となります。

この記事では不動産投資で失敗しないためのリスク回避の方法について書いていきます。

社会人の需要がある物件を選ぶ

学生向けの物件の場合は通学するキャンパスが変わる2年、大学卒業の4年で退去することが多いです。

入居者の入れ替えが激しくトータルの空室期間が増えます。

学生向けの物件の場合は次の新入生が入居する1月から3月の間に入居が決まらない場合は来年まで決まらない可能性すらあります。

また、学生時代は部屋の質にこだわるより家賃が安い物件を選んで入居します。

学生生活が終わって社会人になって生活が安定してくるとより部屋のグレードを重視し始めます。

よりグレードの高い物件を求めて退去することもあります。

選ぶべき空室が少ない物件は福岡の場合は家賃5万円前後の社会人をターゲットとしたグレードの高い物件が好ましいです。

中古マンションを選ぶことにより家賃下落を回避

不動産投資は長期的な運用となりますので、将来を見据えてしっかりしたプランを立てることが失敗しない為にも重要なことです。

不動産投資において家賃の下落は収益の悪化になりますので注意が必要です。

マンション経営を始める場合はまず物件の大まかな種類として新築マンションと中古マンションがあります。

新築マンションと中古マンションを比較した場合ですと、自分で住む分には新築マンションが圧倒的な魅力があると思います。

しかし、マンション投資においては新築マンションはあまりメリットがありません。

新築というプレミアム価値は一番初めに住んだ入居者だけが享受できるものであり、そのときは当然家賃は相場より高く計算をされますが、その後は中古の家賃相場に合わせなくてはならない為、新築時のままの家賃で入居者を確保する事は容易ではありません。

当然、家賃を下げずに入居者を募集する事もできますが、入居者が決まらなければマンション投資自体が成り立たなくなります。

新築マンションで不動産投資を始めた場合は家賃が極端に下がり月々の収支バランスが崩れて失敗する可能性が高くなります。

家賃の下落に関しては中古マンションを選ぶことにより大幅に回避できます。

積極的なリフォームで家賃の下落を防ぐ

中古マンションはどうしても設備などが古くなってきますので、入居希望者から敬遠されてしまう場合もあります。

そのためにも積極的なリフォームを実施することが家賃の下落回避につながります。

積極的なリフォームをすれば購入時のプラン以上の運用することも可能です。

例えば、築20年以上の物件を購入する際にはリフォーム費用も入れた状態でプランを立てることによりしっかりした運用をすることができます。

家賃は築15年で安定する

中古マンションは古くなればなるほど家賃が下がっていくわけではありません。

家賃は新築当時を100%とした場合、10年を経過すると85%程度になり、20年を経過すると80%程度となり安定してきます。

家賃は下がり続けるものではなく、新築当時の家賃からは大きくは下がりますが、その後はそんなに大幅に下がることはありません。

まとめ

この記事では不動産投資で失敗しないためのリスク回避の方法について書いてきました。

不動産投資はリスクはありますが、リスクが明確になっていますので購入時にリスクをしっかり理解して、運用計画をしっかり立てれば失敗することはほぼありません。

ただ、不動産投資初心者の方が自分自身の知識で物件を選ぶには時間もかかりますし、失敗する可能性が高いので専門的な知識を持ったパートナーが必要です。

その為にもどこの業者から購入するか?どんな営業マンから購入するかで失敗するかしないかは大きく変わります。