「不動産投資は危ないからやめておいた方がいい」

「不動産投資は儲からないからやめた方がいい」

と周りの意見に左右されて始めるのを躊躇してしまう方もいらっしゃると思います。

不動産投資ですぐに儲けるのはなかなか難しいと思います。

この記事では不動産投資は危ないのか?儲からないと言われる理由について書いていきたいと思います。

不動産投資は危ない?昔からの言い伝え

バブル景気の頃は「不動産価格は上がり続ける」と信じる人が多くいました。

しかし、バブル崩壊とともに、多くの不動産投資家は巨額の損失を被ってしまいました。

一方、この頃は不動産業を営んでいない会社でさえも「不動産投資は初めて当たり前」と考えられている状態でした。

結果として、バブル景気の最中に取得した不動産は大きく簿価が下がり、大きな損失を計上することになりました。

こういった大きな損害を被った事によって昔から不動産投資は危ないと言われてきました。


投資不動産で値上がりを予想して儲かるのは難しい

買った物件が5年後に値上がりするか値下がりするかなんてわからないと思います。

特定の物件が上がるか下がるかなんて株と一緒で誰も分からないです。

そもそも値上がりを予想して物件を購入している方は少数だと思います。

反対に値下がりするとわかりきっている地域はイメージしやすいのではないでしょうか?

人口が少なくなっていくことが確実な不人気な地域は、値下がりもするでしょうし、当然賃貸需要だって先細りになるわけです。

ただ、いくら人気があって将来的にも人口も減らず、賃貸需要も旺盛な都心部の物件でも、景気の上がり下がりによっては物件価格は上がったり下がったりします。

特定の物件が5年後なり10年後なりに上がるか下がるかを予想することなんて出来ないと思います。

そういう意味では、人口が少なくなっていく地域だからって景気が良くなれば値上がりする可能性もありますし、ニセコのように外国人がどんどん買って物件が暴騰することだってあります。

ただ、値上がりを予想して行う不動産投資は難しいです。

値上がりを予想して儲けようとするとキャピタルゲイン目的の株式投資のような一か八かの勝負になってしまいます。

不動産投資は儲からないと言われる理由

なぜ多くの人は不動産投資を危険で儲からないと考えているのでしょうか?

儲からないと言われる理由を考えていきます。

まず、よく広告に掲載されている利回りは「表面利回り」です。

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。

投資用物件を探す際に「表面利回りで○%以上」と、最初の目安として対象物件を絞り込むのが、この表面利回りという指標です。

また、表面利回りとは空室率を無視して満室計算し、経費を考えない利回りの事でもあります。

この表面利回りは空室を考えません。

その為、入居者がつきにくいなどの理由から売値を下げている物件ほど高利回りとなります。

この表面利回りを指標としてみていくと利回り10%以上の物件は多く存在します。

その結果、表面利回り10%以上の物件が多く存在する中で見ていくと10%を下回る物件が良くないものに見えてしまいます。

「利回りは最低でも10%はないとダメ」という考えの方もいらっしゃいますが、その基準で物件選びをしてしまうと都心・駅近の優良物件は「たいして儲からない」、地方の物件は「入居付けが危険」ということになってしまい、いつになっても不動産投資を始める事ができないという結果になります。

不動産投資はすぐに儲かるものではない

利回り15%の物件と聞いて、株やFXのように単純に15%近くの儲けがでると思っていらっしゃる人がいます。

実際には、銀行借入分や経費、税金を引くと手残りは半分近くまで下がることが多く、「話が違う!全然儲からない!」となってしまいます。

これは、不動産投資の仕組みを知らず、過度な期待を抱いてしまった人です。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれ、すぐに多くの儲けがでる投資ではないということを認識しておいた方が良いです。

今後の不動産投資は何かしらの差別化が必要

現在の日本は人口減少社会に向かうことが確実な状況です。

当然需要も落ち込むとみられ、今後、多くの不動産の価値(価格)は横ばい、あるいは下落すると考えられます。

特に、マンション価格は2013年以降7年くらいの間にかなり値上がりしました。

居住用だけでなく、投資不動産も含めてです。

これは、低金利時代に入り、投資マネーが不動産にも流入していることも大きな要因と考えられます。

バブルの教訓も考えれば、今は不動産投資への参入や買い増しには慎重になるべき時期ではあります。

しかし、居住用の賃貸不動産に関していえば、バブル崩壊やリーマンショックで株価が半値に下がったような時も家賃が急に半分になってしまうような事はありませんでした。

今後は空き家もさらに増えると予想されます。

賃貸不動産も、特徴がない物件は入居者の確保が難しくなり、空室が増え、賃料が下がってしまうことになるでしょう。

立地や何かしらの差別化できる魅力を維持することが重要になってきます。

まとめ

この記事では不動産投資は危ないのか?儲からない理由について書いてきました。

不動産投資に限らず、なにか投資を始めようと検討した場合はどれだけのリターンがあるのかを考えるのと同時にリスクはどうなのかを考えると思います。

大切なのはそのリスクが自分にとって許容範囲なのかどうかだと思います。

負動産物件で失敗しない為に!!投資物件選びのコツの記事にも書いていますが、不動産投資のリスクは明確で事前に対策できる事ばかりです。