不動産投資で失敗しない為には物件は安く買わなくてはいけません。

ただ、安いだけの物件を買えばいいというものではないです。

安い物件を購入するのはいいのですが、不動産収入を安定的に得る事ができるかどうかが最も重要なポイントです。

この記事では不動産収入を安定的に得る為に安いだけの物件はやめた方が良い理由について書いていきたいと思います。

安いくても部屋が狭い物件はやめた方がよい理由

不動産収入を安定的に得る為には「立地」は最も重要なポイントです。

安くて立地の良い物件も市場に出回ってはいますが、立地が良くても、あまりにも部屋が狭い物件は人気がありません。

平成バブルの頃はマンションの価値を非常に高かったので少しでも安くしようと4坪程度の不動産物件がたくさん作られていました。

その時に建てられた4坪程度の不動産物件は当然、今も流通しています。

4坪の大きさはどれぐらいかと言いますと玄関もユニットバスのキッチンも全て含めて8帖程度です。

しかも、この4坪と言うのはいわゆる壁芯面積のことなので実際の部屋の広さは5%程度小さくなります。

小さなビジネスホテルの部屋を思い浮かべるといいかもしれません。

バブル崩壊後はバスとトイレが別々ゆとりのある1Kの間取りが主流となったので小さなワンルームマンションは人気がなくなってしまいました。

借りてくれる人がいないのではいくら投資効率が良くても不動産収入が入ってきません。

部屋の広さは大きなチェックポイントになると言う事は覚えておいた方が良いです。


家賃が安い物件は投資効率が悪くなる傾向にある

物件の価格が安ければ安いほど、家賃も安くなる傾向になります。

家賃が安くても高くても管理や修繕にかかるお金はあまり変わらないので家賃が安いとその分管理費、修繕積立金が賃料収入に占める割合はどうしても高くなってしまいます。

例えば管理費、修繕積立金等の経費の合計が10,000円かかる場合、家賃が30,000円とマンションなら約33.3% (10,000円÷ 30,000円)が経費ですが家賃が50,000円のマンションだと経費の割合が約20% (10,000円÷ 50,000円)に下がります。

このように賃料が安い部屋は経費の割合が高くなってしまうのです。

安い物件は管理費・修繕積立金にも注意

価格が安い物件は管理費・修繕積立金が高くなっているものもあります。

仮に300万円の物件で4万円の不動産収入を得る事ができても管理費・修繕積立金・賃貸管理費の合計が15,000円もかかってしまうと残りは25,000円しか残りません。

そうなるとあまりメリットがないですよね?

管理費・修繕積立金の額はマンションによって違います。

管理費・修繕積立金は毎月払っていくものですので、極端に高いと不動産収入の手取りの部分を大きく左右します。

では何故、管理費、修繕積立金の額が高くなるのでしょうか?

主な理由としては3つです。

1.マンションの戸数が少ない

2.管理がしっかりしている

3.築年数が経過している

それぞれの理由について見ていきましょう。

マンションの戸数が少ない

マンションの戸数が少ないと管理を行うにしても大規模修繕の積み立てをするにしても1戸あたりの負担額がどうしても高くなってしまいます。

ここは大規模マンションの方が有利です。

管理がしっかりしている

大手デベロッパーによるブランド物のマンションは管理費や修繕計画がしっかりと立てられている分、管理費、修繕積立金の額が高くなってしまいます。

(マンション買うなら管理を買え)と言われるほど管理がしっかりしたマンションは価値が高いので一概に管理費、修繕積立金が高いマンションが悪いとは言えないのですが、あまりにも高いと得られる不動産収入が少なくなり、何のために始めたのか分からなくなってきます。

築年数が経過している

新築のマンションに比べて築年数の経過しているマンションは修繕にお金がかかるため修繕費が高くなっているマンションが多いのも事実です。

じゃあ、中古物件よりも新築の方がいいんじゃないかと思う方もいらっしゃると思いますが、投資用の新築マンションのほとんどは数年たつと管理費・修繕積立金がいきなり上がることも多いです。

不動産収入を安定的に得るポイント

ネットで検索すると利回り15%などの高利回り物件を見かける事もあると思いますが、これには注意が必要です。

高利回り物件は価格が安いものが多いですが、高利回り物件に限って郊外に建っている事が多いです。

今は入居中で不動産収入が毎月入っていても次回、同じ家賃でスムーズに入居が決まる保証はどこにもありません。

また、いくら立地が良くても狭い物件だと入居がなかなかつきません。

物件のグレードも重要ですので、お風呂トイレ別であったり設備面も考えて、入居者に好まれる物件を選びましょう。

安定した不動産収入を確実に得たいのであれば、利回りだけで判断するのではなく、家賃が適正価格であるかどうかや物件が家賃に見合ったグレードかどうかなどを見極める必要があります。

まとめ

この記事では不動産収入を安定的に得る為に安いだけの物件はやめた方が良い理由について書いてきました。

価格だけにとらわれると長い目で見ると失敗してしまいますので、「立地」と「物件のグレード」は物件を選ぶ際の基準にした方が良いです。