マンション投資の収益を下げない為にも不動産管理会社の選び方は重要です。

任せる不動産管理会社を間違えると収益を下げてしまいますし、最悪の場合は赤字になってしまいます。

この記事ではマンション投資の収益を下げない為の不動産管理会社の選び方について書いていきたいと思います。

不動産管理会社の倒産のリスクも考えておく

不動産管理会社が倒産してしまうと最悪の状況になります。

収益が下がるのは同然ですが、かなりの損害を被る事になりますので注意が必要です。

不動産管理会社が倒産してしまった場合、家賃や敷金を取り戻すことは非常に困難となります。

実際に管理会社が倒産して家賃も敷金も取り戻すことができなくなり泣き寝入りしてしまったオーナー様もいらっしゃいます。

倒産する場合は前兆がありますので、以下の点に注意しておきましょう。

・規定の入金日に家賃の振り込みがない

・担当者が変わり事が多く、話の辻褄が合わない

・電話をしてもなかなか繋がらない

などのトラブルが起きている場合は、不動産管理会社の経営自体に問題がある可能性があります。

特に家賃の振り込みが遅れるという事はかなり危険な状態です。

このような場合はなるべく早めに管理会社の変更を検討した方が良いです。


賃貸管理会社選びの3つのポイント

不動産管理会社を選ぶ際のポイントとしては3つあります。

・賃貸付けの強さを確認する

・家賃滞納についての対応力

・内装費用や補修費用が適正

上記の3つのポイントを考慮した上で、管理会社を決定することでトラブルリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

それではそれぞれのポイントについて見ていきましょう。

賃貸付けの強さを確認する

賃貸付け(いわゆる集客)の強さを確認しておいた方が良いです。

何故なら集客が弱い管理会社ですといつまでたっても入居が決まらず、どんどん収益が下がってしまうからです。

集客が強い不動産管理会社を選ぶ為にはまず、最低でも3社の担当者とアポイントメントを獲得し、賃貸付けの強さがどれくらいなのか、もしくは入居率がどれくらいなのかをヒアリングした方が良いです。

この時に優先して確認するのは管理手数料の安さや、サービスの種類ではなく入居率です。

家賃滞納についての対応力

滞納された家賃を素早く回収することも、賃貸管理会社選びの大切なポイントです。

家賃の滞納が長期にわたってしまうと不動産経営自体が破たんしかねません。

家賃の滞納に関しての対応について確認するべき点としては家賃保証会社を利用しているかどうかです。

家賃保証会社の主な役割としては大きく分けると4つの事をやってくれます。

■家賃滞納保証

保証契約の中でもメインとなるもので、借主が家賃滞納した時に家賃保証会社により家賃の立替が行われます。

■賃料の回収代行

立て替えた家賃を貸主の代わりに借主から回収します。

■裁判の時の訴訟費用負担

家賃保証会社が回収を行ったにもかかわらず家賃不払いが続いた場合は訴訟に発展し、必要な訴訟費用を負担してくれます。

■原状回復、残置物撤去費用負担

借主が退去した後に次の入居者に物件を貸し出す為の原状回復する為の費用を家賃保証会社が負担して、負担した分を退去者から回収します。

家賃の滞納に関しては家賃保証会社はかなり重要な役割を果たしてくれます。

家賃保証会社を利用する事が入居する為の条件として入居募集をしてくれる会社なのかはチェックしましょう。

請求される内装費用や補修費用が適正かどうか?

マンションの部屋の中の設備の故障や退去時の原状回復費用「内装費用」は基本的にオーナー負担です。

業者選びを間違えると高額な内装費用を請求されるケースもありますので注意が必要です。

不動産管理会社によっては賃貸管理費は安いけれど、内装費用や設備の修理費用でぼったくってくる会社もあります。

ある不動産管理会社の原状回復工事費用の見積もりを見たことがありますが、そんなにかからないだろというとんでもない金額になっていました。

不動産管理会社は基本的に内装工事は内装業者などに外注して行いますが、その内装工事業者から上がってきた見積もりに利益分を乗せて請求してくるわけです。

その利益の乗せ幅がひどすぎる業者もありますので、注意が必要です。

その見積もりが高いのか安いかは見積書の各項目をネットで調べるとある程度の相場が分かります。

エアコン交換の場合は型番などを確認するとすぐに分かります。

ぼったくりの内装費用を負担していくと収益はどんどん下がっていきますので、危険な会社と感じたらすぐに管理変更しましょう。


まとめ

この記事ではマンション投資の収益を下げない為の不動産管理会社の選び方について書いてきました。

任せる管理会社次第で収益が下がってしまう可能性もありますので、管理会社選びはとても重要です。