住宅ローンは最長で35年組むことができますが、できれば早期返済を目標とした方が良いと思います。

早期返済を必ずしないといけないという事ではないですが、住宅ローンと長く付き合っていくと金利が

上昇する可能性もあります。

この記事は金利上昇に備える方法と早期返済についてご説明します。

現在の投資マンションローンの金利

現在金利は安定基調にはあります。

投資用マンションローンは通常のマイホームなどの住宅ローンよりも高めに設定されています。

一昔前の高金利といわれた時期を見てみると住宅ローンの金利は

住宅金融公庫が5。5％、銀行融資は7％以上、ファイナンス系では8から9％が普通でした。

現在は2～3％の金融機関が多いです。

これに比べると現在の金利がどれだけ低水準なのかがわかります。

投資用マンションのローンは変動型が多いです。

金利上昇には注意が必要です。

金利上昇はとマンション投資で考えると景気拡大局面にあるわけなので歓迎すべきことも多いです。

不動産はインフレに強い商品です金利が上昇しているという事は不動産の価格も全体的に上がっている可能性が高いです。

家賃収入に関しても物価上昇と同時に上がっていく傾向にあります。

ただ家賃収入は一気にすべての物件の家賃が上がるわけではないので、売却の方が有利になると思います。

ただ、金利上昇局面においては変動型金利の住宅ローンを借りている方は支払額の上昇も懸念されます。

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金利上昇に備える方法

このような局面になったら金利上昇の負担額を回避する方法として

月々の返済額を増額する条件変更というものと繰り上げ返済というものがあります。

繰り上げ返済とは住宅ローンの毎月の返済とは別に、借入金の一部か全額を返済してしまう事です。

毎月の返済については、返済額の中に利息が含まれています。

繰り上げ返済の場合は返済全額全てが元金の返済になります。

目的としては住宅ローンの元本を減らすという事です。

例えば、1000万円を35年ローンで組んだ場合金利を3％としますと、返済の合計額は1600万円となります。

仮に5年経過した時点で100万円の内入れ（繰り上げ返済）を行い以後も同額の返済を続けると

返済期間が5年間短縮されて返済額は130万円近く減額されます。

月々の返済を増額する条件変更にすると月々5000円の増額をするだけで

100万円のうち入れをした場合と同じように5年間の期間短縮になります。

ただし軽減される金額は約86万円で内入れよりは少なくなっています。

返済総額を重視して100万円を内入れするか毎月わずかな負担増で100万円を温存するかの2つ方法はあります。

できれば繰り上げ返済をお勧めしております。

マンション経営においては節税額もありますし、1年のうち何か月かは家賃に頼らずにご自身の財布から返済するなど

やりくりしていけば5年で100万円を貯めるのは無理な話ではないと思うからです。

金利上昇と節税効果

マンション経営には節税効果があり、経費と認められる部分にこの住宅ローンの利息部分があります。

金利が上昇すると月々の返済額は上昇しますが、利息の割合も増加します。

この借入金の利息は経費として算入できるので場合によっては節税効果が生まれる場合もあります。

もちろん金利上昇による支払額の増加分をすべて節税でまかなえるわけではありませんが、支払額が増加しても

全てを負担するわけではないと思えば気分も楽になるのではないでしょうか。

積極的に繰り上げ返済をした結果

マンション経営において繰り上げ返済はかなり効果的です。

物件価格：650万円

金利：3％

ローン年数：35年

家賃：45,000円

住宅ローンの返済：25,015円

建物管理費：3,000円

修繕積立金：3,000円

賃貸管理費：2,500円

の物件を所有した場合の収支としては

収入として家賃45,000

支出としては

住宅ローンの返済25,015円

建物管理費3,000円

修繕積立金3,000円

賃貸管理費2,500円

ですので月々の収入としては11,485円で年間で137,820円となります。

仮に5年後に100万円の繰り上げ返済を行った場合は

収入として家賃45,000円

支出として

住宅ローンの返済20,709円

建物管理費3,000円

修繕積立金3,000円

賃貸管理費2,500円

ですので月々の収入としては15,791円で年間で189,492円となります。

さらに10年後に100万円を繰り上げ返済した場合は

月々20,969円で年間251,628円ですので年間の不労所得が約25万円になります。

200万円貯めるのって大変じゃないの？って思われるかもしれませんが、所有したと同時に年間で13万円家賃収入が

発生しているわけですから5年間で65万円貯まりますし

5年後からは100万円繰り上げ返済していますので年間18万円で5年で90万円貯まる事になります。

節税に関しても10年間で所得税・住民税合わせて50万円だったとしても205万円は貯める事が可能です。

もちろん10年の間になりますので、入退去があると思いますので、家賃が入らない月もあります。

空室時の負担分を差し引いたとしても200万円を自分の力のみで貯めるわけではない

のでそんなに難しくはないと思います。


まとめ

今回は住宅ローンの金利上昇の対策や繰り上げ返済の効果について説明してきました。

全額返済が一番いいですが、いくら繰り上げ返済しても完済するには時間がかかります。

今の生活に負担が出ないように繰り上げ返済する事が大事です。

全額繰り上げ返済ではなくてもある程度返済して住宅ローンの生命保険の効果は残しつつ

月々2万円を収入として受け取ることも一つの方法だと思います。