住宅ローンを利用するにあたり繰り上げ返済をしてできるだけ返済を早く終わらせようとしている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

実際のところ繰り上げ返済するとどのくらいの返済額が減りどのくらいの効果があるのでしょうか。

繰り上げ返済とはそもそもどういったものになるかと言いますと

本来の返済額とは別枠で任意の金額を返済する事です。

金融機関によっては繰り上げ返済の返済手数料がかかる場合もありますので注意が必要です。

繰上返済の効果としては繰り上げ返済した場合はその分は元金の返済に充当されます。

元金が減った分元金をもとに計算されて利息も減るので毎月の返済額が減ったり、返済期間を短縮できるという効果があります。

この記事では繰り上げ返済はするべきかどうかについて説明していきます。


繰り上げ返済の種類【返済期間短縮タイプ】

住宅ローンの支払いを早く終わらせたい場合は、繰り上げ返済しても返済額を変えずに住宅ローンの返済期間を短縮する事ができます。

繰り上げ返済の金額に応じて返済期間を短縮できますので、早く住宅ローンを完済したい方にはオススメです。

繰り上げ返済の種類【返済額軽減タイプ】

住宅ローンの返済方法は2種類あります。

元利均等返済：毎月支払う返済額が一定となる返済方法

元金均等返済：毎月支払う返済額のうち元金の額が一定となる返済方法

住宅ローンは返済金額が毎月一定となる元利均等方式を選ぶケースが多いです。

年々、毎月の返済額が減っていく元金均等方式とは違い、元利均等方式を選択すると最後まで返済額が変わりません。

繰り上げ返済を活用すると元利均等方式であっても元金が減るため、毎月の返済額を減らすことが可能です。

繰り上げ返済で利息はどのくらい変わる？

繰り上げ返済するとどのくらいの利息が減るのかを返済額軽減タイプの場合で見てみましょう。

住宅ローン金額：2,000万円

返済期間：35年

金利：固定3％の元利均等方式

繰上返済の時期：5年目で100万円返済

■繰り上げ返済の効果

繰上返済前の毎月の返済額：76,970円

繰上返済後の毎月の返済額：72,753円

軽減額：4216円

利息軽減額：517,774円

このように100万円繰り上げ返済するだけでも総返済額は大きく変わります。

繰り上げ返済はした方がいいのかよく考えよう

繰り上げ返済を考えた場合、現状の金利や返済方法、家庭における現金の蓄え具合によっては繰り上げ返済をしない方が良い場合もあります。

例えば、子供の学費がかかる時期が近づいてきているのに繰り上げ返済をしても家庭を圧迫するだけになります。

ある程度の繰り上げ返済をできるだけのまとまった現金ができたらまずは返済した場合としない場合での削減できる利息の減額幅や短縮できる期間をシュミレーションしたうえで判断してみましょう。

不動産投資（マンション経営）においての繰り上げ返済

マンション経営において繰り上げ返済はかなり効果的ですので、シュミレーションを見てみましょう。

物件価格：650万円

金利：3％

ローン年数：35年

家賃：45,000円

住宅ローンの返済：25,015円

建物管理費：3,000円

修繕積立金：3,000円

賃貸管理費：2,500円

の物件を所有した場合の収支としては

収入として家賃45,000円

支出としては

住宅ローンの返済25,015円

建物管理費3,000円

修繕積立金3,000円

賃貸管理費2,500円

ですので月々の収入としては11,485円で年間で137,820円となります。

■仮に5年後に100万円の繰り上げ返済を行った場合

収入として家賃45,000円

支出として

住宅ローンの返済20,709円

建物管理費3,000円

修繕積立金3,000円

賃貸管理費2,500円

ですので月々の収入としては15,791円で年間で189,492円となります。

マイホームの住宅ローンを繰り上げ返済していく場合と決定的に違うのが、繰り上げ返済する事により収入が毎月増えるという事です。
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まとめ

この記事では繰り上げ返済はするべきかどうかについて説明していきました。

住宅ローンの返済期間は最長で35年と長いです。

繰り上げ返済は「早く完済したい」「月々の返済額を減らしたい」という方にはとても有効な手段です。

注意したいのは繰り上げ返済に力を入れすぎて、現在の家計を圧迫しないようにする事です。