不動産は高額な買い物になります。

不動産を現金で買うとなるとかなり時間もかかりますし、お金を貯める為にいろんな事を我慢しなければなりません。

不動産投資のいいところはローンを利用できる事です。

何か投資を始めようとする場合はまとまった資金が必要です。

例えば、株式投資を始めたいから銀行にお金を借りに行っても貸してくれませんよね?

マンション経営を始めている方のほぼすべての人がローンを組んで購入しています。

また、マイホームなどの自分で住む目的の不動産と決定的に違う部分があります。

住宅ローンを組んで持ち家を買う場合は当たり前の話ですが、自分の財布の中から返済しますよね?

マンション経営の場合は購入する物件にすでに人が住んでいます。

その住んでいる入居者は月々家賃を払っているわけですから、マンション経営を始めた瞬間に家賃収入が毎月入ってくるわけです。

この家賃収入を月々のローンの返済に充てるわけです。

つまり、お金が自分の財布から出ていくわけではなく、入ってくる家賃収入でローンを払っていくわけですからローンを払うという痛みはありません。

そこで家賃で支払いをすると言っても

・借りる人がいればでしょ?

・空室になったらどうなるの?

といった疑問点は誰もが持つと思います。

この記事ではマンション経営は家賃でローンを払う事でどれだけ賢く資産形成をする事ができるのかについて書いていきたいと思います。

仮に10年家賃が入らなかった場合でも損はしない

10年家賃が入らないというケースはよっぽどの事でありえない話ですが、これは仮に10年間家賃が入らなかった場合の負担はどのくらいのものかをシュミレーションしてみます。

物件価格:600万円

ローン期間:30年

金利:2.9%

の条件で計算した場合でシュミレーションしてみます。

月々の返済額:24,973円

年間の返済額:299,676円

10年間空室が出て実際に払うのは2,996,760円です。

これだけ出た空室が出たとしても600万円の物件価格に対して半分の299万円です。

まず10年間の空室期間が出るというのはよっぽどの事で最悪の状態ですが、それでも物件を半分の金額で買えた事になります。


ローン組むと金利は発生するがそれでも損しない

ローンを組むと金利が発生します。

マンション経営の場合の金利はマイホームなどの住宅ローンと違いますので、金利が高めです。

マイホームを購入する場合は金利が安い金融機関を探して住宅ローンを組みます。

これは自分自身で月々の支払いを行うから金利の安い金融機関を探すわけですよね。

マンション経営の場合は支払いの原資が違います。

支払いの原資は入居者から入ってくる家賃収入ですので、金利の部分も家賃収入で払う事になります。

金利が高いから損するという考えは自分が住む目的のマンションの場合です。

金利の部分は経費計上ができるので節税できる

毎月給与天引きで引かれている所得税などの税金ですが、これはマンション経営を始めると確定申告する事により節税する事ができます。

マンション経営を始めると給与とは別に家賃収入が入ってきますが、この家賃収入と給与は足すことができると法律上認められています。

不動産所得(家賃収入)の計算方法というのは不動産所得=総収入金額-必要経費となります。

必要経費には、減価償却費、租税公課(固定資産税など)、損害保険料、交通費、通信費、接待交際費、消耗品費、税理士に依頼した費用、管理費、住宅ローンの金利部分、修繕費等があります。

減価償却費は実際に支出せずに最長で47年間経費計上できます。

この経費をすべて足していくと実際の家賃収入より経費の方が上回る結果になり帳簿上ではマイナスになりますので、そのマイナス分を給与と合わせることにより収入を下げる事ができます。

サラリーマンは年末に年収が確定して所得税を年間いくら納めた事が分かる源泉徴収票をもらい税金が戻ってくることはないですが、不動産投資を始めるとその翌年に確定申告の手続きをする事になります。

その確定申告の手続きにより給与とマイナスになっている不動産所得を合わせることによって納めすぎている税金が戻ってきます。

節税効果についてはこちらの記事もどうぞ。

サラリーマンの節税として不動産がおすすめな理由

ローンを組むことにより生命保険の効果もある

不動産投資ローンを利用する場合はそのローンに団体信用生命保険がついてきます。

この保険の内容は返済する人に万が一の事があった場合はこの保険からローン残債が完済されるという仕組みになります。

ローン返済額には団体信用生命保険の保険料も含まれています。

つまり、団体信用生命保険の保険金によって無借金の不動産が残るので、生命保険と同じ効果があるというわけです。

このローンの返済はどうやってするのかというと家賃収入ですよね。

保険の掛け金を家賃収入で払っていくようなものです。

団体信用生命保険は自分で住む用の住宅ローンにもセットされている事がほとんどですが、マンション経営をローンを使って始めると支払いは家賃収入でやっていきますので、大きく違います。

まとめ

この記事ではマンション経営は家賃でローンを払う事でどれだけ賢く資産形成をする事ができるのかについて書いてきました。

マンション経営はローンを利用する事でまとまった資金が必要ないので、住宅ローンの審査に通ればすぐに始める事ができます。

家賃収入がしっかり入る物件を選ぶ事が一番大切ですが、物件選びを失敗しなければ安定的に家賃収入は受け取る事が可能です。

物件を選ぶ際の注意点についてはこちらの記事もどうぞ。

投資に失敗しないために!賃貸不動産の注意点