不動産投資の一つで保有している土地を有効活用する方法として月極駐車場
やコインパーキングにして駐車場経営があります。
駐車場経営は建物が不要で土地さえあれば始められるという手軽さはあります。
ただ、一口に駐車場経営といっても様々な種類もありますし、きちんと自分の土地に
合わせた駐車場経営を検討しなければ利用者が決まらず赤字になる事もあります。
この記事は駐車場経営について説明していきます。
目次
駐車場経営のメリットは手軽に始められる事
駐車場経営の一番のメリットは初期費用を抑えて始める事ができるという事です。
土地を持っている事が前提にはなりますが、タワーパーキングといった
建物を建てる駐車場を除き、月極の駐車場ならアスファルト舗装で始めれ
ますので高額な設備投資は必要ないです。
駐車場の建設費用についてはコンクリート塗装や街灯設置で1台あたり10万円程が目安です。
コインパーキングの場合ですと1台あたり50万円からになります。
また、土地の上にアパートを建てて行うアパート経営と比較すると経営自体は容易であり
途中で解約する事ができる旨の条件の契約にしておけばあとあとアパート経営や一棟マンションを
建てる等の不動産投資に切り替える事も可能です。
コインパーキングの場合は大手の駐車場運営業者が借り上げの形で土地自体を借り上げてくれるような
ケースもあり、初期費用に関しては駐車場運営会社が負担し土地のオーナーには地代が収入として
支払われるといった契約方法もあります。
駐車場経営の種類
駐車場経営には大きく分けると「月極駐車場」と「コインパーキング」という2パターンがあります。
さらに活用形態には2種類の方式があります。
■月極駐車場
・管理委託方式
月極駐車場は業者に委託して募集・管理のみを行う方式
・一括借上げ方式
業者に駐車場を一括して貸し出すことにより業者が一般の利用者へ転貸する方式
■コインパーキング
・土地賃貸方式
業者に土地を貸すだけの方式
・自己経営方式
自分で駐車場を整備して管理・運営を業者に委託する方式
駐車場経営に向いている土地は？
当然、駐車場経営するにあたって始める土地の場所は重要です。
駐車場として利用してくれる人がいるかどうかで利益がしっかりとれるか左右されます。
駐車場経営に適した土地というのは
◇大通りに面しており、車の往来が多い土地
◇周辺に車庫がないマンションが多いエリア
◇周辺に商業施設などがある
こういった土地は駐車場経営に適しています。
こういった条件が整っていない土地は駐車場経営は成り立ちにくいです。
新規で土地を買って駐車場経営をする場合
土地を持っている方ですと費用的に少額で済む駐車場経営ですが、土地を持っていなくて
土地を購入してから始める場合はどうでしょうか？
駐車場経営は他の不動産投資と比べると正直なところ収益性が劣ります。
土地を不動産ローンで購入して駐車場経営するとなるとローンの返済や税金などを
考えて運用した場合、利益が出にくいです。
土地から購入して駐車場経営をするよりも他の不動産投資を検討した方が得策だと思います。
駐車場経営の税制上のメリットは少ない
■固定資産税は更地評価になる
アパートやマンション用地と違い、住宅用地として扱われない為、固定資産税・都市計画税の
軽減というのがありません。
■相続税評価は更地と同じになる
相続税評価においても更地と同じ評価になるので貸宅地や貸家建付地による評価減はありません。
■所得税負担は大きい
平面の駐車場になると減価償却費がありません。
立体駐車場の場合であっても建物に比べると減価償却費は少なめになりますので
所得税が課税される部分も大きくなります。
立体駐車場で始める場合の注意点
■法律上の制限がある
自走式駐車場・多段式駐車場にすると建築物となりますので、建築基準法の適用を受ける事になります。
建物を建てる際には法律で建てれるものと建てれるものが地域によって決まっています。
用途地域として分けられていますが、この用途制限により住宅地などでは駐車場を設置する事ができない
場合もありますので、確認は必要です。
■駐車場から他の形態へ転用する場合
初期投資は比較的に抑える事ができる駐車場経営ですが、立体駐車場の場合は費用が大きくなりますので
転用する際に投資金額が回収できなかったり、解体作業に多額の費用が発生する場合もあります。
まとめ
初期投資を比較的に抑える事ができることがメリットの駐車場経営ですが、駐車場経営に向いている土地
と向いていない土地がありますので、よく周辺環境を調査したうえで検討しましょう。
