不動産価格が上昇しているなどと騒がれたりしますが、都心の一部を除きますとまだまだ地価は落ち着いていないのが現状だと思います。
地価に影響を与える要素としては大きく分けると3つあります。
■社会的要因
社会的要因は人口の増減などによる地価の変動になります。
不動産は需要と供給の関係で成り立っているので、人が多く集まる場所は需要が高くなり、地価も上昇します。
人が集まらない場所は需要がなくなるので、地価が下落します。
■経済的要因
経済的要因は金融政策です。
金利が上がれば不動産の取引は活発化しますし、逆に下がれば不動産の価格にマイナスを与えます。
■行政的要因
行政的要因としては主に土地の利用計画などによって不動産価格が影響を受ける事です。
新たな駅や高速道路などができたりしますと人が集まり地価は上昇傾向になります。
大きく分けると以上の3つが不動産の価格に影響を与える要因となります。
この記事では今が買い？マンションの価格はどうやって決まる？について説明していきます。
新築マンションの価格の決め方
新築マンションの場合は4つの要素により決まります。
■土地代
マンションはどこでも建てる事ができるわけではないので地盤がしっかりした土地が必要となります。
土地を取得するにはかなりコストがかかりますので、新築マンションの価格にも反映します。
■建築費用
現在、建築業界の人件費は上昇の傾向になっており、建築資材も高くなっているので、この建築費用は価格に反映します。
■広告宣伝費
マンションは企業が利益追求を目的で販売している以上、営業マンの人件費、モデルルームの運営費用などがかかります。
販売するうえでこういった費用も踏まえて価格を決める事になります。
住まいの窓口
中古マンションの価格の決め方
中古マンションの価格の決め方としては「取引の状況次第」です。
売る側がどうしてもいい値で決めてしまいます。
売主がどうしてもすぐに現金化したい場合は相場より安くで売り出しますし、売り急いでいない場合は高めに価格を設定します。
売りに出す場合で多いのが、売主は損はしたくないという気持ちが強い分、住宅ローンの残債で売りに出すという事が多いです。
中古マンションの売り出し価格の決め方
中古マンションの売り出し価格は
売主から依頼を受けた不動産会社が物件の査定を行い、査定金額をもとに売り出し価格を決めます。
金額を決める際には過去の売買の事例を参考にします。
過去の事例を調べる場合はレインズという不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークを利用します。
このネットワークシステムにより指定流通機構の会員である不動産会社間ではパソコンまたはFAXを用いて、リアルタイムでの不動産情報の交換をしていますのでこのデータを見て過去の取引事例などを見ていくらで取引されているかを確認し金額を決めます。
売買の取引が過去にない場合は周辺物件の売り出し事例を調べて情報を補完します。
収益不動産の価格の計算方法
収益価格とは
・対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益
・現在の価値を総合して算出する不動産の価値
このような収益価格を算出する方法を「収益還元法」と言います。
収益価格の計算方法としては
・直接還元法
・DCF法
の2通りあります。
■直接還元法
直接還元法は通常一年間における純利益を還元利回り（表面利回り）で割って、収益価格を求める方法です。
■DCF法
DCFは「Discounted Casho-Flow」の略です。
・対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの
・所有期間終了時に売却ができるであろう価格を現在価値に割り戻したもの」
の二つの価値の合計を求めるものですが、直接還元法よりも予測精度が高いと言われていますが、計算が複雑です。
まとめ
この記事では今が買い？マンションの価格はどうやって決まる？について説明してきました。
不動産の価格は経済状況や物件の状況で価格が変わります。
特に収益不動産の場合はどれだけ家賃収入という収益を生むかどうかで価格は変わりますので、持ち家などを売りに出す場合は大きく違います。
