現在、不動産投資(マンション経営)に関してのセミナーや書籍も多くあり、特にサラリーマンの方でマンション経営を始める方が増えているのは事実です。

不動産投資(マンション経営)は投資ですので当然、リスクはありますし、リスクがないと提案してくる会社は危ないと思ってください。

リスクをよく理解して、うまく対応する事ができさえすれば、そんなに大変なことにはなりません。

 

マンション経営で絶対についてくるリスクと言えば

・空室のリスク

・家賃の下落のリスク

・家賃の滞納リスク

・天災のリスク

・借り入れのリスク

といった5つのリスクが大きなものになります。

このリスクをしっかり把握しておけば、失敗する事はありません。

この記事ではマンション経営の空室リスクをしっかり把握すれば怖くないについて説明していきます。

空室のリスク

不動産投資を始める場合はどれだけ家賃収入という収益を生んでくれるかどうかが重要ではあります。

その利益を生んでくれるかどうかの判断材料として利回りというのがあります。

利回りとは:不動産の利回りとは不動産投資額(物件の購入金額)に対する家賃の収入の割合の事です。

利回りの計算方法としては

利回りは年間収入家賃÷物件価格×100で計算できます。

この利回りが高ければ高いほど、収益性が高い物件で良い、悪いの一つの判断材料となります。

ただ、いくら高い利回りの物件を購入できたとしても、入居者がいなければ家賃収入は入ってきません。

物件購入した時に高い利回りだったとしても空室になってしまい、なかなか入居が付かなかったり、入居が付いても低い家賃であれば

その利回りは「絵に描いた餅」になってしまいますので、利回りだけで判断するのではなく空室になった後の入居はすぐに付くのかが重要です。


空室リスクを軽減する方法は?

空室リスクについては3つの要素を高める事により軽減できます。

・立地「賃貸需要の大きさ」

・物件「入居者から人気のある物件」

・賃貸募集の戦略「入居募集のノウハウ」

この3つの要素に着目して物件を選べば空室リスクを軽減できます。

 

 

どんな立地の物件がいい?

空室リスクをまず抑えたければ立地には気を付けましょう。

・中心部の物件

・最寄りの駅から徒歩10分圏内

例えば、福岡の物件ですと福岡市内の駅から徒歩10分圏内の物件は高い賃貸需要があります。

福岡市でも特に人気のエリアとしては博多区、中央区が特に人気で賃貸需要が高く、空室が出たとしてもすぐに

新しい入居者が決まりますし、このエリアですと企業や学校なども集積していますので、賃貸需要は事欠きません。

日本は人口減少傾向にあるのは誰もが知っている事ですが、人口が減っているエリアと増えているエリアというのがあります。

この立地選びがマンション経営を成功させるか、失敗してしまうのかの分かれ道になりますので、物件の立地はしっかり考えましょう。

入居者から人気のある物件とはどんな物件?

入居者から人気のある物件とは「部屋の間取り・内容」と「手ごろな家賃設定」のバランスがある物件です。

いくら部屋の内容がよくても、家賃が高ければどうでしょうか?

借りる方はいると思いますが、入居希望者はかなり少ない数になってきますので、空室を埋めるのに時間がかかります。

一方で、家賃が安いが駅から徒歩30分以上歩かないといけない物件ですと入居者も見つからないです。

賃貸物件のは家賃相場というものがありますので、家賃相場を無視した物件は人気がない物件となります。

部屋の内容もグレードが高ければよいものではなく、部屋の内容と手ごろな家賃であることが入居者希望者から好まれる物件です。

賃貸募集の戦略「入居募集のノウハウ」って何?

マンション経営を始めると不動産賃貸管理会社に物件の管理を任せる事になります。

オーナー個人で賃貸管理をしても良いのですが、管理するのに時間と労力がかかる為、90%以上の方が賃貸管理会社に任せます。

不動産管理会社がどういった業務をしてくれるかというと

・入居者の対応全般「クレーム対応など」

・家賃の回収業務

・退去時の立会

・入居者の募集活動

・賃貸借契約書の作成・締結

・火災保契約の締結

・新しい入居者への鍵の受け渡し

大きく分けるとこういった内容の業務をオーナーの代わりに行ってくれます。

賃貸管理を委託するには賃貸管理委託手数料というものが発生しますが、福岡の賃貸管理委託手数料は家賃の5%が相場です。

家賃40,000円としますと、2,000円ですのが、かなり広範囲の業務を行ってくれるので、任せた方が間違いなく良いです。

この管理会社が行う業務の中に「入居者募集活動」というものがあります。

この入居者募集が強い管理会社を選ぶ事により長期的な空室を回避する事ができます。

入居募集に強い賃貸管理会社のポイント

入居募集に強い賃貸管理会社を見分けるポイントとしては2つです。

・入居率の公開状況

・入居率の算出根拠

■入居率の公開状況

入居率をHPで公開しているかどうかをまず確認してみましょう。

入居募集に自信がある会社ほど定期的に入居率をHP上で公表してます。

■入居率の算出根拠

入居率を算出する際の基準も確認した方が良いです。

物件を特定の物件に絞って算出していたり、2ヵ月以上空室が続いてから空室とカウントしている場合もあります。

空室の定義としては「リフォーム工事が完了して、即入居が可能になった部屋」の事をいいます。

こうした基準を理解しておくことにより、正確な入居率を知る事ができます。

まとめ

空室リスクは

・立地「賃貸需要の大きさ」

・物件「入居者から人気のある物件」

・賃貸募集の戦略「入居募集のノウハウ」

の三つの要素を高める事により軽減できます。

賃貸需要の高いエリアを選び、家賃の相場を知り、入居募集に強い賃貸管理会社を選びましょう。