アパート経営を考えた時に新築アパートと中古アパートが不動産投資の対象となりますが、どちらがよいのでしょうか。

双方、メリットとデメリットがあるわけですが、それぞれの違いについて知る事により具体的に検討する事ができます。

この記事の内容は新築アパート経営と中古アパート経営の違いについて書いていきたいと思います。

新築アパート経営のメリット

新築アパートのメリットとしては金融機関の融資を受けやすい傾向にあるという事です。

一般的に建物を含めた担保力が高く、金利や借入条件が中古アパートに比べると有利です。

新築ですので当面の間は修理や修繕も必要がなく、建物の価値に応じて減価償却費が高くなるので節税効果もあります。

新築アパート経営のデメリット

中古アパートに比べると比べると物件の価格も高く、初期費用が高いというのはデメリットになります。

また、新築物件は入居者から人気があり賃貸が付きやすいイメージがあるかもしれませんが、必ずそうではありません。

初期費用を回収する為には家賃を高く設定する必要もあり、高い家賃のせいで入居がなかなか決まらない事もあります。

中古アパート経営のメリット

中古アパートの場合は初期費用をおさえれるのと安定した家賃収入を得やすい為、利回りが高い物件が多いです。

新築アパートよりも物件数が多いので入居率などの計算が立ちやすく条件に合った中古アパートをじっくり探す事ができます。

新築とは違い設備やデザインが古いといったケースがありますが、リノベーションをするなどのアレンジする事によりカバーできます。

付加価値をつける事によって入居率を飛躍的に高くすることだって可能です。

中古アパート経営のデメリット

中古アパートを購入してすぐに築年数や経年劣化の度合いよって修繕がすぐに必要になる場合もあります。

また、中古アパートは融資面では不利になり、ローン年数が短かったり融資額が少なかったりして、自己資金を多めに用意しなければならない事もあります。

失敗しない為にも入居状況は確認する

特に中古アパート経営を始める場合に大切なことですが、どんなに高利回り、好立地であっても空室率が高く、空室が続いている物件には注意が必要です。

間取り、家賃設定、場所が悪いといったように空室が続いている理由があるはずです。

利回りを高く見せる為にあえて家賃を高く設定していることもあります

資料請求の際はレントロール(家賃表)も併せて取り寄せて周辺の家賃相場と比較し、家賃が妥当かどうかを把握しましょう。

新築アパートの売却という出口戦略

物件を持ち続ける事だけが選択肢ではありません。

譲渡税の税率区分の変わり目やその他にも大規模修繕が必要になる時期など踏まえた上で5年から10年の周期が売却かそのまま所有するかの節目になります。

新築アパートを売却する場合には所有期間が5年以内の短期譲渡は譲渡税が39%かかり、5年以上の長期譲渡は20%かかります。

築15年から20年経過の時期には大掛かりな修繕をする必要がありますので費用がかかることから手放すかどうかの選択の時期となります。

また、税制の面でも新築木造アパートは経費として減価償却費を計上できるのが22年間となりますので、節税も含めて出口戦略を考える必要があります。

まとめ

この記事の内容は新築アパート経営と中古アパート経営の違いについて書いてきました。

新築アパートと中古アパートではそれぞれのメリット・デメリットがありますのでしっかり確認しておきましょう。

中古アパートは築年数によっては融資額があまり出なかったりするので頭金は物件価格の3割以上は必要になります。

手持ち資金があまりない方や自己資金をあまり使いたくない方は新築アパートの方が良いかもしれません。