マンション経営において入居者の存在はとても大事です。

住んでくれる人がいなかったら家賃は一切発生しないからです。

ただ一度、入居者が決まり永久的に住んでくれることは考えにくいです。

必ず退去はされますので、入居者が退去する事は想定しておくことが大事です。

この記事では退去時の注意点について説明します。

退去時の立会の注意点

入居者が退去する時は必ず退去者の立会のもと室内を確認しましょう。

部屋を貸した当初の状態に比べて室内に傷やへこみがないか故意に壊した部分は

ないかなど、確認します。

これは入居者から預かっている「敷金」の返金額を算出するための重要な調査となります。

「敷金」とは家賃などの債務の担保として預けておくもので保証金のような性質を持つものです。

例えば何らかの理由で家賃を払い続ける事ができなくなっな時に敷金で補填します。

また入居者が退去する際にお部屋の原状回復義務による修理負担分を敷金で賄われたりします。

賄った後に残金があれば入居者に返金したり、部屋に大きな破損などが無ければ返金したりします。

後々のトラブルにならないように立会では退去者と一緒に部屋の隅々まで目視で確認する必要はあります。

修繕やクリーニングが必要な箇所がある場合は証拠として退去者の目の前で写真を撮ると良いです。

基本的に退去時の立会は不動産管理会社に委託しますが、この修繕関係に関してはオーナー負担となりますし

委託している管理会社がしっかり管理しているかどうかお目安にもなりますので、知識として知っておいたほうが良いです。

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敷金から返却するお金は?

大家さんは預かった敷金から賃貸借契約で合意したクリーニング費用等を差し引いた金額を入居者に返却します。

退去時の際は原状回復という考え方に基づきます。

原状回復というのは借りたときの状態に戻すという意味です。

これまでは貸した側と借りた側のどちらが負担するかどうかなどたびたびトラブルはありました。

このトラブルを防ぐために国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という文書を定めています。

このガイドラインの中で原状回復とは

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を

超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義され、その費用は借りた側の負担とされています。

いわゆる経年変化、通常の使用による損耗などの修繕費用は賃料に含まれているとしています。

このガイドラインのポイントとしては「経年変化、通常の使用による損耗などの修繕費用」は敷金から充当できないところです。

退去時の敷金の差引額も過度にならないようにする事を注意する必要があります。

通常の使用を超えるような使用によるものは敷金で足りないようであれば追加請求も検討できます。


退去後の修繕について

退去後に修繕が必要となった場合は業者に依頼する事になります。

窓は建具業者にハウスクリーニングであればハウスクリーニングの業者にと業者を場所によって使い分ける事も

できますが、個別に依頼したらその都度、業者の出張費などがかかりますので、総合的に一括で内装をしてくれる

専門の業者に依頼した方が良いです。

ただ大家さんが個人で業者をあたっていくと時間もかかりますし、業者の良し悪しが分からないと思います。

業者選びを間違えると高額な内装費用を請求されるケースもありますので注意が必要です。

内装業者はマンション管理会社が頻繁に取引していますので、管理会社に確認した方が確実です。

ただ正直なところマンション管理会社もいい会社とよくない会社はありますので、賃貸管理を任せる際にも

気を付ける事が大事です。

内装費用ってどのくらいかかるの?

原状回復する為の内装費用というのは部屋の広さによって金額は変わってきます。

一人暮らし用のマンション(24㎡ キッチン3帖 洋室7帖)の場合の内装費用目安としてまとめます。

 

 

 

 

 

◆基本的にかかる費用

・クロスの張替 (洋間、クローゼット、玄関、洗濯機置場、トイレ)の壁・天井

張替面積 80.9㎡ 1㎡当たりの張替単価800円の場合 64,720円

張替面積 80.9㎡ 1㎡当たりの張替単価700円の場合 56,630円

・床ワックス剥離(洋間、玄関、トイレ)

面積 16.7㎡ 1㎡当たりの単価900円の場合 15,030円

面積 16.7㎡ 1㎡当たりの単価800円の場合 13,360円

・床ワックス塗 10,000円~

・エアコンクリーニング 8,000円~

◆ケースバイケースでかかる費用

・エアコン交換代 60,000円~

・給湯器交換 60,000~

・換気扇(トイレ・キッチン・浴室) 各15,000円~

・IHクッキングヒーター取替 15,000円~

・電気温水器交換(オール電化物件のみ)300,000円~

大まかではありますが、金額が大きい箇所のみをまとめてみました。

あとはちょっとした部分でいくらかかかったりしますが

一人暮らし用のマンションだとお部屋の広さによって変わりますので

5万円~10万円は退去時にかかると思っていた方が良いと思います。

まとめ

賃貸大家を始める上で入居者は必ず退去するものと思っておかなければなりません。

入居者の入退去は絶対にあります。

退去が必ずあるとわかっていれば前もって準備できます。

賃貸マンション経営のリスクでもある空室に備えておけば特に問題なく乗り切れると思います。

このリスクが明確になっているからこそリスクを最小限に抑える事ができます。
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