不動産を購入する際は金額が大きいので様々な説明があり渡される資料も多くなります。

その為、どんな事項を確認しなければならなかったのかわからなかったり、説明を受けたけどあまり理解していなかったというケースは多いです。

マイホームとして不動産を購入する際にも確認すべき部分は多いですが、不動産投資物件を購入する際は確認する部分がまた変わってきます。

この記事では不動産投資を確認不足で失敗しない為に知っておきたい事について書いていきます。

まずは知っておくべき投資用物件の選び方

不動産投資で失敗しない為には安定した入居率がとても大切です。

お部屋を借りる方がいるからこそ、毎月家賃収入が入るわけですから、利回りを

まず考えるのではなく家賃が長期的に入るかどうかを先に考えましょう。

まず確認する事は購入する物件の賃貸のニーズと入居履歴です。

不動産投資において利回りが重要ではある事は確かです。

せっかく投資したのですから、リターンがないと投資して損したと思われると思います。

ただ、高利回りだから安定的に家賃収入が確保できる物件というわけではありません。

新築当時から入居しており新築の高めの家賃長い間、入居しておりその入居者がお部屋を出たら

家賃も下がった上に次の入居もなかなか決まらないかもしれません。

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管理費と修繕積立金の滞納には注意が必要

マンションを購入する際には毎月必ず支払う必要があるのが建物管理費と修繕積立金になります。

建物管理費:マンションの管理人の人件費やマンションの清掃用具、廊下などの共用部の電球交換費用などに充てられるもの

修繕積立金:長期間にわたってマンションなどを維持・保全していく為に必要な修繕(外壁の補修、共用部の修繕)などを実施する為のもの

この建物管理費と修繕積立金は建物管理会社から取り寄せる事ができる「重要事項に関わる調査報告書」にいくら積み立てているかどうかや滞納があるかどうかが確認する事ができます。

これは契約する際に宅地建物取引士から説明を受ける重要事項説明書に書いてありますので、滞納がある場合は注意しなければなりません。

入居者の属性は確認したほうが良い

中古マンション投資はすでに入居者住んでいて家賃を購入したと同時に受け取ることが可能ですが、家賃をきちんと受け取るためにも入居者の属性は大切です。

家賃を滞納する入居者が住んでいると家賃を回収する余計なストレスを抱えてしまいます。

家賃の滞納履歴も前オーナーから確認することもできますし、家賃回収に困らない為にも家賃保証会社が入っているかどうかも確認したほうが良いです。

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設備の修繕履歴は確認したほうが良い

新築のワンルームマンションのエアコンや給湯器などはすべて新品ですのですぐに交換する必要はないですが、中古ワンルームマンションは年数も経っている為、購入のタイミングによってはすぐに設備の交換、修理となる場合もあります。

各設備の寿命はと言いますと

給湯器  平均年数は8年から10年

エアコン 平均年数は14年

換気扇  平均年数は10年

平均的な年数ですのでこれ以上持つ事もありますが、築15年の物件は交換する設備が多い可能性もありますので、交換の履歴などは確認しておいた方が良いです。

確認していないと購入後に補修や交換が必要となり費用が発生してしまうことがあります。

長期的な空室を避ける為にも間取りは注意する

マンションは分譲された時期によって室内の設備や間取りなどは違ってきます。

今から約25~30年前のバブル当時は3点ユニットというバス・洗面・トイレが一体となった、ビジネスホテルのようなスタイルが主流でした。この時期の物件は一部屋当たりの広さも20㎡以下が一般的でした。

時代背景というのもあり賃貸住宅の供給戸数も今ほど多くはなかった為、入居者が物件を選べる時代ではなかったので入居者ニーズは無視されています。

その為、築25年以上になるとこの3点ユニットで20㎡以下という物件が多いです。

この3点ユニットはあまり受け入れられないケースが多いです。

まとめ

この記事では不動産投資を確認不足で失敗しない為に知っておきたい事について書いてきました。

オーナーチェンジ物件で建物管理費と修繕積立金の滞納がある物件は多いです。

これは契約するときに必ず確認すべきことですので注意しましょう。

修繕履歴というものの前オーナーを通して確認することが可能ですので、確認してから購入するべきですし、修繕がそろそろ必要な時期であることを前提にして購入すれば突発的な修繕が発生しても想定内で対応できます。