不動産投資と一言でいってもいろんな種類の投資方法があります。
その中で投資用マンションとはいったいどんなものなのでしょうか？
また、投資用マンションを所有するうえでどのような事に注意したらよいのでしょうか？
この記事では投資用マンションとは何かについてと所有するにあたって初心者が抑えて
おくべきポイントについて説明していきます。
投資用マンションとは？
投資用マンションとは不動産投資を目的として用意されたマンションの事をいいます。
実際住むためにマンションとは異なります。
投資用マンションの価格はどのように決まるかと言いますとその建物の
グレード、築年数、間取り、設備などで評価されます。
実際に住むマンションと違い大きな違いとしては収益性についても評価されます。
マンションの建物のグレードや間取りなどをトータル的に評価したうえで将来的に
家賃収入をどのくらい生み出してくれるかどうかで価格は大きく違ってきます。
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投資用マンションで利益を出す方法
利益を得る方法としては2通りあります。
■キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは投資用マンションを価格が低い時に購入して経済状況などでマンションの需要が
上昇した時に売却して利益を得る方法です。
バブル期などはこのキャピタルゲインを得る為に転売が主流でしたので大きな利益を得る事ができていましたが
現在の市場でキャピタルゲインは得る事が出にくくなっています。
現在の市場の中で割安な物件情報を得る為には不動産業界に精通した人やマンションオーナーの人脈がかなりある
人でないと情報を得る事ができませんので一般の方には難しい方法になります。
■インカムゲイン
インカムゲインとはマンションを賃貸で貸して家賃収入を得る方法です。
現在はこのインカムゲインを得る為のマンション投資が主流になっています。
このインカムゲインを得る方法はかなり単純明快な方法でシンプルに人に貸して家賃収入をもらうだけですので
深い知識は必要ないですし、キャピタルゲインを得る時のように情報を持っていないと収入を得る事ができないという事は
ないので初心者の方はこのインカムゲインを得る方法が一番合っていると思います。
投資用マンションの種類
投資用マンションは規模に応じて大きく2通りに分かれており、区分所有マンションと一棟所有マンションがあります。
■区分所有マンション
区分所有マンションとは投資用マンションとして一室のみを購入して家賃収入を得るタイプのものです。
区分所有マンションには一人暮らし用の単身者用と家族向けのファミリータイプがあります。
価格に関しては広さなどが違いますのでワンルームマンションよろファミリータイプのマンションの方が高くなります。
また、新築であるか中古であるかにより価格も変わります。
■一棟マンション
一棟マンションは一室ごとではなくまるまる一棟を所有する事です。
丸ごと一棟になりますので当然価格も数千万円から億単位になっていきます。
メリットとしては一室所有よりも部屋の数が複数ありますので、入ってくる家賃収入もかなり大きいです。
デメリットとしてはマンション一棟と土地もすべてが所有物ですので、管理などは大変です。
例えば、一部屋で所有した場合で設備が何か壊れた場合は一部屋分のみのオーナー負担で大丈夫ですが、
一棟マンションになると一部屋の設備（専有部分）とエレベーターなど（共用部）のメンテナンス費用
もオーナー負担になりますので設備が壊れる時期が重なると修理代だけでもかなりの金額になります。
一棟マンションを所有する場合は専業で大家とならないとなかなか管理が難しいと思いますので、副業では
難しいと思います。
区分所有マンションのメリット
弊社は区分所有マンションをお勧めしております。
区分所有マンションのメリットを挙げていきます。
■初期費用が抑えられる
区分所有マンションの場合は価格がとにかく手頃です。
福岡の中古物件ですと400万円から購入する事ができます。
もちろん現金一括で購入する方はほとんどいませんので住宅ローンを
利用しますので、初期費用等も含めて融資を受ける事ができれば
始めるにあたってかかる費用はありません。
■管理のしやすさ
一棟マンションの場合は定期的なメンテナンス費用もかかりますし、コストや手間はかかります。
仮にうまく融資を受けて始めれたとしても所有する事により出ていくお金も大きいので、ある程度の
余剰資金が無ければかなりの赤字になってしまします。
区分所有マンションの場合はマンション全体の管理をしてくれる建物の管理会社が入っていますので
毎月、決まった金額の建物管理費・修繕積立金を払うだけですべて管理してくれますので手間はかかりません。
建物管理費：マンションの共用部を管理してくれるものでエレベーターの保守点検、廊下などの清掃を
行ってもらうための建物管理会社に支払う費用です。
修繕積立金：長期間にわたってマンションを維持・保全していく為に必要な修繕費用を各部屋のオーナーから
積み立てていくもので、例えば15年に一度外壁の補修や配管の工事をする時のかかる費用を事前に積み立てておき
その時期が来たら工事費用として支払います。
区分マンションのデメリット
■一気に大きな収益を得る事は出来ない
一棟マンションに比べるとどうしても入ってくる家賃収入が少なくなります。
一部屋ですので福岡の市場ですと月々4万円から6万円ほどの家賃です。
リスクはかなり低く抑える事は出来ますが、リターンも少ないのであまり大きな収益を
得たいという方は一部屋からは難しいです。
ただ、徐々に複数所有していけばどんどん家賃収入も大きくなりますので、リスクとのバランスを
考えながら投資する事は可能です。
まとめ
投資用マンションとはについて説明してきました。
区分マンションの場合は特に手間がかからないですので初心者にはとてもお勧めです。
マンション経営を始める方は会社員の方が多いです。
理由としては本業もありますし、本業以外の時間を作って何かを始めるのは難しいからです。
一部屋だとそこまで儲かる話ではありませんが、リスクをあまり取れないという方には
とてもお勧めできる投資です。
