投資用マンションを購入する際は入居者に好まれる物件であるかどうかを見極めないといけません。

家賃や間取りも物件を選ぶ際の判断基準になりますが、築年数も一つの判断基準になります。

古いマンションだからといって借り手が全くいないわけではないですが、入居者需要の高い築年数の物件を選ぶ事も大切です。

入居者に選んでもらえやすい築年数の物件を購入した方が長期的な空室を防ぐ事が可能です。

この記事では築年数から見る投資用マンション購入時のポイントについて書いていきたいと思います。

築年数は物件選びの一つの基準になる

投資用マンションの入居者にとって築年数は重要な情報です。

お部屋探しの際に、築年数を重視して探される方も多いと思います。

ただ、築何年ならどの程度の設備やお部屋の綺麗さなのかは、イメージがつきにくいと思います。

もちろん基本的には新しい物件の方が、現在の需要にあった「設備」や「間取り」になっているため満足しやすいです。

しかし、築年数が経っている物件でも、毎回リフォームはされますし、快適に住むことが出来ますので、需要がないわけではないです。

この点に気をつけて、投資の目的に合わせて「築年数の新しい物件」そして「バブル期の物件」のいずれかを選ぶことが重要です。


築年数によって変わる部分はどこ?

築年数が古いものであれば利回りは比較的高めですが、その一方でバスとトイレが一緒に設置されているケースが多く、オートロックがないなど設備面で見劣りがします。

一方、築年数の浅い物件であれば設備面では充実している反面で物件価格が高いため、利回りが低めといった欠点があります。

一概に築年数が古いからダメ、築年数が浅いから良いというわけではないのです。

それぞれの特長を見極め、自分の目的にあった物件を選ぶことが重要です。

また築年数に関わらず、建物管理の状況について事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

大規模修繕工事は計画的に行われているのか、修繕積立金はきちんと積み立てられているのか、管理費の滞納はないのか、など建物の見かけは立派でも管理状況はずさんな物件を掴まないよう注意することが大切です。

投資用マンション購入時に避けたい築年数

投資用マンションの築年数を考慮する上で、必ず気をつけたい事があります。

それは、1981年(昭和56年)『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことです。

新耐震法は震度6強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では、受ける被害は大きな差があります。

築年数から見る投資用マンション購入時のポイント

築年数から見る投資用マンションの特徴を

■新築投資用マンション

新築とは「築1年未満で、かつ未使用の物件」の事をいいます。

新築のメリットは、新しく綺麗なだけでなく、現在の流行にあった最新の設備が揃っている事です。

最近ですと、浴室乾燥機やシステムキッチンは当然ながら、ウォークインクローゼットがあったり、リビングがかなり広めに作られていたりした部屋が人気があります。

しかし、マンション投資においては新築マンションはあまりメリットがありません。

新築というプレミアム価値は一番初めに住んだ入居者だけが享受できるものであり、そのときは当然家賃は相場より高く計算をされますが、その後は中古の家賃相場に合わせなくてはならない為、新築時のままの家賃で入居者を確保する事は容易ではありません。

■築1~5年の投資用マンション

いわゆる築浅と呼ばれる物件です。

築5年以内の物件であれば、設備も現在の流行にあったものが使われていますし、過去に入居者がいたとはいえ、クリーニングやリフォームもされているので、非常に綺麗です。

築浅物件の場合は入居者の入れ替わりがあったかどうかを確認した方が良いです。

一度も入れ替わりがなければ新築マンションと同じで家賃が下がる可能性が高いです。

■築11~15年の投資用マンション

相場の家賃で入居しているケースが多いですので、家賃下落のリスクは回避できると思います。

壁紙などはリフォームされると思いますので、壁は綺麗ですが、床や建具、設備などには少し年数を感じやすくはなります。

ここで注意したいのは設備面です。

・エアコンの耐用年数が約13年

・給湯器の耐用年数が約10年

など、設備の入れ替えの時期になってきます。

築11~15年の投資用マンションを購入する場合は設備の交換費用も考えておかなければなりません。

■築16年~30年の投資用マンション

間取りも少し昔の間取りになりやすく、リビングが小さかったり段差が多いなどの差も出てきます。

また、中心部に建っている事が多い物件になりますので、立地は申し分ないので入居がつかない事はないです。

ただ、どうしても間取りが昔のタイプになるのとあまり狭めのコンパクトな物件が多いので、そんなに高い家賃を得る事は難しいと思います。

まとめ

この記事では築年数から見る投資用マンション購入時のポイントについて書いてきました。

マンション投資は立地が最も重要ですが、築年数によって入居者需要も変わってきます。

入居者の需要が多い築年数のマンションを選ぶ事で長期的な空室を防ぐ事が可能です。