不動産投資において一戸建ての住宅を賃貸として貸し出す戸建賃貸経営というものがあります。

戸建賃貸経営を始めるきっかけとしては元々、自分自身で住んでいた家を転勤など

やむを得ない事情で貸し出す場合ともともと貸す目的で購入する場合があります。

この記事では戸建賃貸の実態についてご説明していきます。

戸建賃貸経営とは?

第三者に住宅を貸すことにより家賃収入を得る事を目的とする不動産投資になります。

不動産投資には

ワンルームマンション(1部屋)・ファミリータイプのマンション(1部屋)・マンション1棟・アパート1棟

といった種類がありますが、その中の1戸建の住宅を貸し出すことを戸建賃貸経営と言います。

戸建賃貸経営にも

土地をもともと持っている方が建物を建てて始める場合

土地がもともとついている中古の戸建てを購入して始める場合

があります。

最近は中古戸建てを購入してリノベーションをかけて始めるケースが多いです。


戸建賃貸経営のメリット

■入居期間が長い

戸建に住む人というのは子供がいるファミリー世帯が中心となります。

一度入居すると小学校、中学校への進学の関係上、2~3年で退去することは考えにくいです。

そのおかげでオーナーは長期間家賃収入を受け取る事ができます。

■すべてが持ち物なのでオーナー一人の判断で修繕できる

マンションの1部屋の場合は修繕を実施する場合は各部屋のオーナーとの話し合いのうえ実施する事になります。

その為、オーナー一人の判断で行いたい工事は実施する事はできません。

戸建賃貸経営の場合ですとオーナーは一人ですので、必要な工事などは自分自身で決める事ができます。

■単身用マンションのように立地条件が問われない

単身用のマンションの場合は駅からの距離が重要視されますが、戸建賃貸の場合は

ファミリー層が入居しますので駅からの距離よりも周りの環境を重視します。

子供の学区、公園の有無や静かな住環境によって左右もされます。

駅からの距離はあまり関係なくなるので立地に関してはある程度の場所であれば入居は付きます。

戸建賃貸経営のデメリット

■リフォーム費用が高額

戸建賃貸の場合、入居者が退去すると戸建全体をリフォームする必要がある為、リフォーム費用が高額です。

エアコンや給湯器などもファミリー向けの機械になりますので、単身者用より高額になります。

ファミリー向けの物件になると部屋も広めですのでクロスの張り替えなども金額が大きいです。

■庭のメンテナンス料金がかかる

庭もオーナーの持ち物の為、メンテナンスが必要となります。

業者に依頼する場合は1回あたり数万円かかる場合があります。

■空室が長期化する事もある

賃貸の需要が高い時期は毎年1月から3月までになりますが、この時期を逃すと空室が埋まりにくくなります。

空室を埋めるにはリノベーションするなど他の戸建てにない付加価値をつける事も一つの方法だと思います。

■隣人とのトラブルが起きやすい

マンションと異なり隣人関係のトラブルが起きやすい傾向にあります。

地域によってはゴミ出しのルールなども異なりますので入居者にルールの徹底をさせる必要があります。

戸建賃貸って実際需要あるの?

住宅情報サイトなどで戸建賃貸を探してみると数は少ないです。

全国にも戸建賃貸は供給不足になっています。

賃貸市場を調べてみますとアパート・マンションは90%

一戸建ての賃貸は10%未満の供給となっているようです。

郊外のアパートと比較するとアパート自体は供給過多になっており

今後は家賃が下がる可能性がありますが、戸建賃貸は供給が少ない為

今後はねらい目の市場にはなると思います。

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賃貸需要を高めるためにできる事

戸建を購入した場合は建物も土地も丸ごと全部所有権は自分です。

かなり古い物件ですと数百万で購入する事は可能です。

ただ買ってすぐに入居募集してもなかなか決まりづらいと思います。

その為にもリフォームは必ず必要になります。

リフォーム費用は物件の状態によりますが、100万円以上はみておいたほうがよいと思います。

そのうえで入居が付きやすいように工夫する事も必要です。

例えば

・床をフローリングにする

・高齢者向けにバリアフリー化する

・外壁をお洒落にする

・駐車場スペースを作る

などですが、あとはどうやったら入居希望者に好まれる部屋になるのか?

入居者の視点に立って工夫する事が大切です。

家賃収入を安定的に受け取る為にアイデアを絞り出してできる部分は戸建賃貸の楽しみでもあります。

ただ、自分の好みだけでカスタマイズすると選ばれないこともありますので気を付けましょう。

まとめ

戸建賃貸経営も不動産投資の一つですが、長所・短所があります。

中古戸建も場所さえ選ばなければ安い物件を見つける事ができます。

ただ購入する際は地域の特性などを把握して賃貸需要をつかまない事には

失敗する事もありますので、物件選びは慎重に行いましょう!!