マンション経営を始める際に住宅ローンを組むことに対して、抵抗がある方もいらっしゃいます。

住宅ローン=借金という事は間違いないです。

ただ、資産運用ってお金がないとできませんよね?

株を買うのにもお金はいりますし、貯金するにもお金はいります。

マンション経営の住宅ローンを活用して「家賃を生む資産」を手にしているわけです。

この記事はこの住宅ローン活用できることのメリットを紹介していきます。

(本記事は2018/1/26配信のものを2020/7/29に更新しております)

借金のすべてが悪いのでしょうか?

住宅ローンはお金を借りてマンションを買うわけですから、借金に変わりはないです。

借金と言ったら正直なところイメージ悪いです。

「借金で人生ダメになった」

「借金さえなければよかったのに」

借金についてイメージいい方なんていらっしゃらないと思います。

ただ借金には2つの見方があり「いい借金と悪い借金」というものがあると思います。

悪い借金

悪い借金というのは「生活のために」「娯楽のために」といったものになります。

競馬やパチンコでお金を増やすためにお金を借りたり、借りたお金でストレス発散で

飲み屋に行き散在するといった借金はどうみても良くないですよね。

良い借金

代表的なものが住宅ローン等があげられます。

こういった借金は借入ではありますが「自分の為に資産を作る」といった理由がありますし

借金を背負う代わり不動産という資産を手に入れているわけです。

または教育ローンを組んで自分のなりたい職業に就くために借金する事もいい借入だと思います。

自分に投資して将来に役立てようとしているので悪い事ではないですよね。

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投資物件を住宅ローンを活用するメリット

こういった家賃を生み出してくれる投資物件を住宅ローンを組んで購入する最大のメリットは

「他人の資本を使う事で自分自身の資産を築くことができる」

という事です。

まず、基本的に住宅ローンはどういった時に利用しますか?

自分の家を買うときに使いますよね。

では自分で住む家の住宅ローンの支払いって誰がしますか?

自分自身ですよね。

その支払いのお金ってどこから出ていきますでしょうか?

ご自身の財布ですよね。

家計から出ていきますよね。

不動産投資の場合は自分で住むわけではなくもうすでに人が住んでいる状態です。

では人に貸すことによって何かもらえますよね?

家賃です。

住宅ローンの支払いはどこから払いますか?

家賃収入からです。

不動産投資の場合は家賃で返済をやっていくという話です。

これは他人があなたの為に不動産という資産を作ってくれるという話なんです!!

こちらの記事のにローンを組むメリットについてまとめていますので、どうぞ。

融資を受けてできる投資は不動産投資だけ!!融資を受けた方が効率がいい理由

資金が無くても始めれる不動産投資

資産運用等、何か新しい事を始めるにはお金が必要です。

資産運用と言ったら「株式投資」かなというイメージがある方多いと思います。

株ってまとまったお金がないと買えませんよね。

その点、不動産はローンが使えるんです。

何故、不動産はローンが使えるのかというと金融機関から融資を受ける際は

一般的に担保を必要とされます。

不動産投資ローンについては購入物件の融資額相当の担保価値と個人の信用能力

で融資を受けるので資金が無くても始められる投資方法です。

現状の生活の中で、まとまった資金を出せる会社員の方というのは

あまりいらっしゃらないのではないでしょうか?

給料も右肩上がりではないでしょうし、どちらかと言えば

「今の生活でいっぱいいっぱいなのに投資なんて」という方がほとんどです。

せっかく貯めてきたお金を投資してなにも残らなかったら報われないですよね。

いくら将来が不安だからと言って今の生活を犠牲にしてする投資きついと思います。

会社員の方がマンション経営を始める理由は今の生活を変えずに資産を増やせるという

ところに一つの理由があると思います。

頭金0円で不動産投資は始めれるのか?

の記事で資金がなくてもできる理由について書いています。


 

住宅ローンの金利は節税にも役立つ

住宅ローンは金利も払わないといけないからもったいないおっしゃる方もいらっしゃいます。

これはマイホーム購入する際には金利は高いか低いかどうかで銀行などを選ばれると思います。

投資用不動産のローンでも利息が安いに越したことはないと思います。

ただ、この利息部分、マンション経営の場合ですとどうでしょうか?

利息部分も家賃で払っていくわけですから、もったいないも何も

利息も他人が払ってくれるんですよ。

そして、マンション経営をすると確定申告することにより

税金の一部を取り戻すことができます。

これは実際の家賃収入よりも帳簿上の必要経費が上回り、赤字になりその赤字分を給与所得から

引くことによって税金が戻ってくる仕組みです。

必要経費には住宅ローンの金利部分も含まれます。

金利部分は他人が払ってくれるだけではなく、必要経費としても入れる事ができるんです。

もったいないと思える金利部分を節税に利用できます。

節税については

サラリーマンの節税として不動産がおすすめな理由

こちらの記事もどうぞ。

住宅ローンには生命保険がついてくる

住宅ローンには団体信用生命保険という保険がセットされています。

これは住宅ローンを組んでから万が一の事があって

死亡してしまった場合は残債が0円になるというものです。

保険料は住宅ローンの支払いに組み込まれていますが、家賃で保険料を

払えるという事ですので生命保険料も他人が負担してくれる事と同じ事です。

保険の代わりに不動産投資がなる理由については

生命保険の代わりになる不動産投資

こちらの記事にもまとめています。

ローンを組む際に安全かどうかを見極める為の指標

不動産投資ローンを組む際に安全かどうかを見極める為の指標としてDCR(債務回収比率)というものがあります。

DCR(Debt Coverage Ratio)、ローン返済に対して収入がどのくらいあるのか表す指標です。

DCRは、不動産投資における経営の安全度合いを見る指標で、単位は「倍」で表し、返済額の何倍の収入が得られるか表をします。

DCR = 純利益(NOI) ÷ ローン年間返済総額(ADS)

DCRが大きいほど安全性が高いと言えます。

この指標がすべてではないですが、1を切るような物件は危険と判断できます。

まとめ

借金してまでマンション経営はしたくないという方もいらっしゃると思います。

ただこの借入を起こすことによってメリットがたくさんついてくるのではどうでしょうか?

マンション経営には住宅ローンという借り入れを活かすことにより元手がなく資産が持てて

先々の年金の補いとして家賃収入が入り、完済するまでは住宅ローンに保険が付きいており

節税もできるんです。

住宅ローンを活用するからこそ、こういったメリットがある話です。

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