最近はアパート経営の広告も多く、会社員の方で大家になる方も多いです。

会社員の方は土地をもともと持っている方ではなく土地も含めて購入すると

いう方法で始める方がほとんどです。

この記事では土地なしでアパート経営を始める為の必要な資金について説明していきます。

アパート経営を始める方法

アパート経営を始める為には2通りの方法があります。

・土地を買って、そこにアパートを建てる

・すでに建っている物件を土地と建物ごと購入する

土地を買ってアパートは立てる場合は新築になりますので土地と建築費用が必要な資金です。

すでに建っている物件を土地ごと購入する場合が建築費用がかかりません。

会社員の方でアパート始める方は土地ごと購入するケースが多いです。
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アパート経営の種類は?

アパートの構造は木造、鉄骨造り、鉄筋コンクリート造の3種類あります。

鉄筋コンクリート造がこの3つの中で最も頑丈な建物になります。

アパート経営の資金計画について

アパート経営を始めるにあたってすべて現金でまかなうことは難しく融資を活用する方が多いです。

アパート経営は自分自身が住むわけではなく家賃収入という収益を上げる為の不動産投資になりますので

事業性ローンであるアパートローンを利用する事になります。

アパート経営を始めるにあたり大切なのは資金計画です。

資金計画を立てるにあたってポイントとしては

・物件の価格の最低でも1割は自己資金を用意する

・築年数は最低でも20年以内にする「築年数が経過しすぎていると自己資金の金額が増える」

の2点に関しては注意する事が必要です。


自己資金が多い方が審査がスムーズ

自己資金が多ければ多いほどローンの返済が軽くなるだけでなくアパートローンの審査も通りやすくなります。

例えば4,000万円のあれば400万円、3,000万円の物件であれば300万円といった具合に最低限1割の

自己資金は用意した方が良いです。

アパートローンの金利はどのくらい?

自己居住用で借り入れをする住宅ローンと比べると、審査基準、金利、返済期間が違います。

マイホームを購入する際の住宅ローンはマイホームを購入を支援する意味合いも込められており

金利が低く、返済期間が最長35年と長く、住宅ローンよりもアパートローンは金利が1~2%は

高く設定されていますし返済期間は最長で25年と短めに設定されている金融機関が多いです。

アパートローン申し込みに必要な書類

金融機関によって提出する書類は違いますが、おおむね共通しています。

大きく分けると「本人の属性に関する書類」と「物件に関する書類」に分けられます。

本人の属性に関する書類とは本人であることの証明であったり、本人の返済能力を証明する

為の書類で物件資料とは担保として融資する為の物件の所在や資産価値を証明する為の書類です。

■本人の属性に関する書類

・本人確認書類「運転免許所・健康保険証など」

・収入証明書類「所得証明書・源泉徴収票など」

・保有資産の一覧

以上が本人の属性に関する書類としては良く求められるものです。

所得照明に関しては3期分求められることが多いです。

金融機関側としても融資する金額が大きい為、慎重に審査を行いますので

3年分の所得を証明する必要があるようです。

■物件の資料

・返済計画書、事業計画書

・登記簿謄本

・構図、建築図面

・レントロール

レントロールとは「賃貸不動産の賃貸借の条件一覧表」の事で、このレントロールを

確認する事により家賃、敷金などの条件が確認できるので、物件の評価に用いられます。

アパート購入する為のポイント

■自己資金はできるだけ多めに用意する

アパートを購入する際には融資利用は不可欠です。

現在、中古のアパートの価格はかなり上がっています。

アパートローンを申し込んでもなかなか希望の融資額に届かない

案件が非常に多いです。

アパート経営を検討するのであればとにかく自己資金は多くないと

始めることができない状況が続いています。

正直な話、ローン満額組めたのは3年前くらいの話です。

特に築年数経過している物件に関してローンを利用する場合はかなりの

自己資金が必要ですので注意しましょう。

■物件選びも重要

賃貸用不動産の場合は新築時が一番家賃が高く徐々に下がっていきます。

理由としては物件の老朽化や見た目の古さなどが要素としてあります。

建物は年数が経過すると資産価値は低下してしまいますが、食い止める

事はできます。

重要なのは将来的に安定した需要が見込める物件を選ぶことです。

例えば駅から近い事や周辺の環境が非常に良いなどです。

立地さえ間違えなければ古くなっていっても資産価値は保てます。

金融機関から資産価値を高く評価してもらえれば融資の金額も大きくなります。


まとめ

アパート経営を始めるための必要な資金について説明してきました。

新築のアパートや築浅のアパートは自己資金は一割で足りる場合が多いですが

築年数が経過していると自己資金の割合も高くなりますので資金計画はしっかり

立ててアパート経営は検討しましょう。