サラリーマンで副業として不動産オーナーになる方は増えています。

不動産オーナーって

儲かるの?

儲からないの?

という部分が一番気になるところではないでしょうか。

私も会社に勤めている間に不動産投資ローンを組んで、中古マンションの一室を購入しました。

不動産オーナーと一言で言っても

・アパートの不動産オーナー

・一棟マンションの不動産オーナー

・駐車場オーナー

いろんな種類のオーナーがいます。

個人的に運用しているのは中古マンションの一室ですので、実際に運用してどんな感じになるのか?儲からないのか?について書いていきたいと思います。

毎月、入ってくる家賃っていくら?

現在、福岡の中心部でローンで購入している区分マンションを3部屋運用していて、毎月の家賃といったら約12万円です。

毎月12万円ですので、そんなに儲かっているわけではないです。

また、住宅ローンを利用して購入しているわけですから、支払いが発生します。

支払いの分を差し引くと手元に残るお金といったら4万円程度です。

この4万円という金額を見て「そんなに儲からないな」と思われる方が大半だと思います。

それでも安定的入ってくる家賃収入って大きいですよ。

大きく儲けるんであれば、FXや株式投資といったものもあります。

不動産オーナーというのは家賃収入という不労所得がとても魅力的な部分です。


住宅ローンを利用するメリットって?

不動産を現金で買う事ができれば毎月の支払いもないわけですし、まるまる家賃が入ってくるわけです。

ただ、サラリーマンの当時はまとまった資金もなく、住宅ローンを利用して始めるしかなかったですし、キャッシュで不動産を購入する方って一部だと思います。

世の中に存在しているメガ大家と呼ばれる、とんでもない家賃収入が入ってきている方もローンを利用して購入しているのをご存知でしょうか?

住宅ローンを利用して購入できるというのは不動産投資の一つのメリットでもあります。

株式投資を始めようとしても銀行はお金を貸してくれません。

不動産投資はレバレッジを活用できる投資です。

レバレッジとは経済活動において、他人資本を使う事で自己資本に対する利益率を高める事です。

レバレッジ効果とは「テコの原理」の事をいい、この「テコ」となるのが「銀行融資」になります。

不動産投資は借金の力をレバレッジとして使うわけですが、これを利用する事により効率よく投資できます。

また、不動産投資ローンを利用する事により、保険の効果も受けることができます。

保険の効果については融資を受けてできる投資は不動産投資だけ!!融資を受けた方が効率がいい理由の記事に書いています。




福岡のどこの場所がオススメ?

福岡で不動産オーナーを副業として始めるのであれば、物件選びはとても大切です。

福岡以外で始める場合も不動産オーナーは立地がすべてといわれるくらい立地は最も重要なポイントです。

不動産投資で失敗している理由は立地だと思います。

変な場所で購入してしまっているから空室が続いて失敗という結果になり、不動産投資なんて危ないからやめとけって噂が広がっていくんだと思います。

福岡で不動産投資を副業として始めるなら場所は天神周辺か博多駅周辺がほぼ間違いないです。

私も物件は天神周辺と博多駅周辺に絞って購入していますが、空室が長引いてしまったことはないです。

天神の物件に関しては築30年近くの物件ですが、空室になって次の入居者が決まるまで1ヵ月もかからなかったです。

弊社で賃貸管理している物件は7割は福岡の中心部ですが、他のオーナーさんが所有している物件も空室期間が一番長かったのが2ヵ月でした。

ターゲットを学生に絞るといった手法もありますが、福岡で手堅く不動産投資をするのであれば天神周辺か博多駅周辺がオススメです。

絶対に投資してはダメな物件

物件を選ぶ際には利回りには注意です。

高利回り物件というのもネット上では多くありますが、何かしらの問題がある物件ばかりです。

以前、弊社に賃貸管理の件で相談に来られた購入当初、利回り15%という中古のワンルームマンションを購入したオーナー様のお話をします。

この方はとにかく利回り重視の方で福岡市の郊外のワンルームマンションを購入されたんですが、購入した後、半年後には住んでる方が出られて空室になりました。

その後、募集を続けるもなかなか決まらず、一年が過ぎてやっと決まったんですが、最初の募集家賃はというと40,000円だったものがどんどん下げて結局のところ30,000円で入居が決まるという結果になったそうです。

何故、長期的な空室になってしまったというと色々と要因はありますが、まず近隣の賃貸ニーズを怠っていた事と入居者の履歴を確認していなかったことだと思います。

入居されている方も新築当初から20年住んでいる方でしたので、新築当時からの家賃も高めになっていました。

基本的には家賃というのは入退去が2~3回あれば相場の家賃に落ち着きます。

高利回りの物件というのは家賃が相場よりかなり高かったり、よく見てみると想定家賃という現在は空室だが、入居がつけば高利回りが期待できる表記の物件が多いですので、注意が必要です。

まとめ

福岡で不動産オーナーを副業として始めると儲かる?儲からない?について書いてきました。

ここでは中古マンションの一室でのお話でしたが、儲かる?儲からない?のどちらかというと儲からないです。

ただ、まったくメリットがないわけではありません。

毎月、安定した家賃収入が入るのは魅力的ですし、ローンを利用して購入することにより生命保険の効果も受ける事ができています。

ワンルームマンション投資が向いている方というのは「リスクは最小限に抑えたい」「家賃収入に魅力を感じている」といった方が良いと思います。