福岡でオーナチェンジ物件を探す際は場所も大事ですが、家賃が最も気になる部分だと思います。

当然、家賃が安いという事は物件の価格も安くなっています。

家賃が安いと物件の価格が高いと利回りがかなり低くなりますので、買い手がつかないからです。

福岡でオーナチェンジ物件を探している方でも価格重視の方もいらっしゃると思います。

価格が安いのはいいですが、家賃が安い物件というのはそれなりのデメリットが潜んでいます。

この記事では福岡の家賃が安いオーナチェンジ物件には気を付けたい理由について書いていきたいと思います。

家賃が安い物件は3点ユニットが多い

これはどこのエリアでもそうですが、家賃が安くなると3点ユニットというお風呂とトイレが一体化した物件の数が増えていきます。

特に女性に多いのが、多少古くてもいいが、お風呂とトイレは別が絶対条件という方も多いです。

福岡でもそうですが、どうしても家賃が安い物件ですと圧倒的にお風呂トイレが一緒という物件が圧倒的に多いです。

東京などになると3点ユニットとお風呂トイレ別の物件を比較すると家賃が大きく変わりますが、福岡の場合は東京などに比べると大きくは開かないです。

福岡は全体的に家賃が安いというのもありますが、少し頑張って家賃を上げればお風呂トイレ別のマンションに住めます。

大半の方は家賃を少し上げてお風呂別の物件に住みます。

つまり、家賃が安い物件は3点ユニットが多いわけですが、そうなると借り手がつきにくいです。


家賃が安い物件だと家賃滞納リスクが上がる

福岡で家賃が安い物件に住んでいる方は低額所得者の方や年金生活者または生活保護を受けている方が多いです。

賃貸管理をしていて思う事ですが、家賃の安い物件に住んでいるすべての方に問題があるわけではないですが、トラブルが多いです。

入居者の方と接する事も多いですが、だいたい連絡を取る時は家賃の滞納があった時です。

滞納する方の傾向としては家賃の安い物件に住んでいる方が多いです。

家賃の滞納には家賃保証会社が役に立つ

家賃保証会社は入居者の家賃の滞納があった時に保証してくれる会社です。

家賃保証会社の主な役割としては

■家賃滞納保証

保証契約の中でもメインとなるもので、借主が家賃滞納した時に家賃保証会社により家賃の立替が行われます。

■賃料の回収代行

立て替えた家賃を貸主の代わりに借主から回収します。

■裁判の時の訴訟費用負担

家賃保証会社が回収を行ったにもかかわらず家賃不払いが続いた場合は訴訟に発展し、必要な訴訟費用を負担してくれます。

■原状回復、残置物撤去費用負担

借主が退去した後に次の入居者に物件を貸し出す為の原状回復する為の費用を家賃保証会社が負担して、負担した分を退去者から回収します。

家賃保証会社が入っていれば家賃を回収してくれる場合が多いですが、保証会社なしのオーナチェンジ物件の場合は管理を任せる不動産管理会社が回収する事になります。

賃貸管理を任せる会社によっては家賃滞納が発生したら回収できるまで振り込まないという会社もあります。

そんな時に困るのは不動産オーナーです。

家賃が安い物件は外国人入居者も多い

福岡は外国人入居者の方が多い街でもあります。

福岡市の2015年のデータによりますと一番多い国籍は「中国」の1万1016人で全体の38%で続いて「韓国または朝鮮」が6,236人の21%、三番目に多いのが「ネパール連邦民主共和国」で四番目はベトナムの2,482人の8%です。

その中で在住ネパール人は2005年は146人しかいなかったのが10年で20倍に増えていますので驚異的な増加率です。

福岡市内のコンビニエンスストアなどに行くと働いているのは外国の方ばかりです。

そして、外国籍の方も家賃が安い物件に住む傾向にあります。

賃貸管理をしていて私も体験しましたし、よく聞くトラブルは夜逃げです。

夜逃げされると家賃回収が難しくなりますし、回収できない事はないですが時間がかなりかかります。

福岡市内で外国人入居者が多いエリア

福岡市内でも外国人入居者が多いエリアは知っておいた方が良いです。

外務省の調べによりますと

福岡市東区:9,840人

福岡市博多区:8,097人

福岡市南区:5,468人

福岡市中央区:4,646人

福岡市西区:2,789人

福岡市早良区:2,221人

福岡市城南区:1,248人

となっており福岡市東区が最も多くなっています。

福岡市東区のオーナチェンジ物件で家賃が安い物件を購入する場合で外国籍の方が住んでいる場合は家賃の滞納があった場合や夜逃げの場合はどういった保証があるのかはしっかり確認しなければなりません。

まとめ

この記事では福岡の家賃が安いオーナチェンジ物件には気を付けたい理由について書いてきました。

価格がお手頃なオーナチェンジ物件を複数所有してリスク分散する方法も一つのやり方だと思いますが、物件の価格が安いと家賃も安くなります。

そんな時に重要視するのが入居者の属性です。

入居者の属性が厳しければ、厳しい程、保証内容はどのようになっているのかを確認する事はとても重要です。