2005年から人口減少が始まった日本ですが、人口が減る事により不動産需要は減ります。

この人口減少は不動産投資にとって厳しい時代に入ったと言えます。

不動産投資の最大のリスクとしては「空室リスク」「家賃下落リスク」になります。

空室になれ家賃収入が入らず、建物管理費・修繕積立金・ローンの支払いの負担は全て手持ちの資金からの持ち出しとなります。

空室期間が長期化すれば資金自体がショートしますし、今の生活を圧迫しかねません。

一般的には地方は持ち家志向が高いとされており、都心部は集合住宅に住み傾向が強いと言われています。

人口が減少しているのは地方部であり、都市圏では人口はまだまだ増加傾向となっています。

人口の伸びを見ると他の都道府県が人口傾向にある中、福岡市については平成30年1月1日現在157万人となっております。

福岡市は人口増加率では政令都市の中でダントツで全国一位です。

海外紙が選ぶ「世界で最も住みやすい都市」の中でも常に上位に選ばれています。

2017年に英国のグローバル情報誌「モノクル(MONOCLE)」が毎年発表する「世界で最も住みやすい都市ベスト25」で7位に入っております。

この記事は福岡の中古マンション投資は今後について説明していきます。

福岡市の容積率・高さ制限の問題

福岡市天神は福岡市の中央区にある百貨店やファッションビルなどが建ち並ぶ九州最大の繁華街です。

この天神エリアは古くから開発されてきた街だけに地域内にある半数ほど建物が筑後40年を超えておりこれまで幾度となく建て替えの必要性が叫ばれてきましたが、問題としては容積率、高さ制限でした。

容積率とは簡単に言いますと「その土地に建設できる建物の延べ床面積」を定めたものの事で延べ床面積とは床面積の合計の事で、2階建ての場合は1階と2階の床面積を合わせた数字の事です。

例えば、天神にある1960年竣工の天神ビルや1961年竣工の福岡ビルなどはその後70年に改正された建築基準法の容積率規定によって建て替えすると既存のビルよりも小さくなります。

その他のビルも似たような状況で建て替えが進められない状況です。
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福岡市の天神ビッグバンとは?

福岡市が2015年2月に取り組むことを発表した「天神ビッグバン」というものがあります。

これはアベノミクス第三の矢「グローバル創業・雇用創出特区」によって「航空法の高さ制限の特例承認」を獲得してこれに合わせて街づくりを促す「容積率の緩和」を福岡市の独自施策として実施するものです。

そこで福岡市は容積率の緩和制度を創設しており要件を満たせばこれまで上限が800%だった従前の容積率に最大400%をプラスする事ができて最大1200%の容積率になります。

天神ビッグバンとは今後10年間で30棟のビル建て替えを誘導するプロジェクトになります。

天神ビッグバンの効果は?

ビルの建て替えによる約2.4倍の雇用の創出をはじめとして約2,900送円尾建設投資効果と建て替え後に新たに毎年約8,500億円の経済波及効果を見込んでいます。

この天神ビッグバンにより雇用が促進されて新たな不動産の賃貸需要が生まれるので、今後の投資用マンションの市場は活発になる傾向です。

今後の中古マンション投資にねらい目の物件は?

中古マンション投資では今後も「都市部の人気エリア」「利便性の高い立地」「単身者向けの小規模住宅」というトレンドが継続すると思います。

利便性の高い立地というのは特に重要で、立地さえ間違えなければ長期的な空室は防ぐ事が可能です。

福岡でいいますと天神エリア・博多エリアが賃貸の需要が高く、安定的に長期投資する事ができます。


まとめ

福岡の中古マンション投資は今後について説明してきました。

今後は福岡市は経済がさらに活発になり、雇用が増える事により賃貸需要が高くなると思います。

特に福岡市で中古マンション投資を始める際には物件の価格も安いので、初心者にとってはベストな環境です。