住宅ローンは住宅を買ったり増築したりするために金融機関から借りるお金の事です。

もちろん現金一括で購入できればいいのですが、数千万円する住宅の費用を手持ちのお金でまかなえる人はそう多くはいないと思います。

マンションを買う人の多くが利用する住宅ローンですが種類が多くてどう借りればいいのか迷いそうです。

まずは基本的な仕組みを知っておくことが大切です。

この記事では住宅ローンの金利は固定と変動、どっちがいい?について書いていきたいと思います。

安心第一なら固定型、低金利重視なら変動型

住宅ローンの金利には主に3タイプあり、一般的に固定期間が短いほど金利は安くなります。

ただ、金利の上昇リスクは高くなります。

金利は引き渡し時点でのものが適用されるのが大半ですが、未完成物件などでは申し込みから引き渡しまで半年以上あくことがあるのでその間に金利が変わる事があります。

金利は毎月変わりますのでチェックしておいたほうがいいです。


金利の主なタイプ【固定型(全期間)】

ずっと変わらないのが全期間固定型です。

借入時に全期間の金利が固定されるタイプです。

フラット35が代表的ですが、一部の銀行が独自に扱うローンもあります。

途中で金利が上がる2段階固定型もあります。

金利の主なタイプ【固定期間選択型】

固定期間が選べるのが固定期間選択型です。

3年、5年、10年など金利を固定する期間を選べるタイプになります。

固定期間終了時にはその時点での金利で、変動型や異なる固定期間の金利を選ぶことができます。

金利の主なタイプ【変動型】

半年ごとに見直しがあるのが変動型です。

定期的に金利を見直すタイプになり、金利は半年ごとに、返済額は5年ごとに見直すタイプが一般的になります。

返済額の上昇は直前の1.25倍までが上限になる場合が多いです。

当初期間引き下げと全期間引き下げの違い

住宅ローンの金利は金融機関が毎月発表する店頭金利(基準金利)から一定幅を引き下げた金利が適用されるケースが多いです。

また固定期間選択型や変動型の金利引き下げには当初の固定期間(変動型は半年間)だけ引き下げ幅が大きく、当初期間が終わると引き下げ幅が縮小する「当初期間引き下げ」と全期間の引き下げ幅が一定の「全期間引き下げ」の2種類があります。

変動金利に向いている人は?

変動金利はどんな人向けの商品かと言いますと

・繰り上げ返済で早期の完済を目指している人

・毎月の支払いを抑えて他の貯蓄に回したい人

・金利が上がったとして資金的に余裕がある人

変動金利を利用する人の多くは月々の支払いを抑えて、繰り上げ返済の費用を貯蓄して繰り上げ返済をする人です。

金利上昇に備えるには繰り上げ返済が有効

金利上昇の負担額を回避する方法として月々の返済額を増額する条件変更というものと繰り上げ返済というものがあります。

繰り上げ返済とは住宅ローンの毎月の返済とは別に、借入金の一部か全額を返済してしまう事です。

毎月の返済については、返済額の中に利息が含まれています。

繰り上げ返済の場合は返済全額全てが元金の返済になります。

目的としては住宅ローンの元本を減らすという事です。

例えば、1000万円を35年ローンで組んだ場合金利を3%としますと、返済の合計額は1600万円となります。

仮に5年経過した時点で100万円の内入れ(繰り上げ返済)を行い以後も同額の返済を続けると返済期間が5年間短縮されて返済額は130万円近く減額されます。

月々の返済を増額する条件変更にすると月々5000円の増額をするだけで100万円のうち入れをした場合と同じように5年間の期間短縮になります。

ただし軽減される金額は約86万円で内入れよりは少なくなっています。

返済総額を重視して100万円を内入れするか毎月わずかな負担増で100万円を温存するかの2つ方法はあります。

できれば繰り上げ返済をお勧めしております。

マンション経営においては節税額もありますし、1年のうち何か月かは家賃に頼らずにご自身の財布から返済するなどやりくりしていけば5年で100万円を貯めるのは無理な話ではないと思うからです。

まとめ

この記事では住宅ローンの金利は固定と変動、どっちがいい?について書いてきました。

住宅ローンを利用する際はまずは基本的な仕組みを知っておくことが大切ですので、仕組みを理解してから検討しましょう。