マンション経営を始める方は大半が住宅ローンを利用して始められます。

住宅ローンを使う事によって初期投資が必要なく始める事ができます。

今の生活の中で捻出する資金の余裕がない方でも始める事ができる

一つのメリットではあるのですが、仕組みを理解しておかないと

計画が狂ってしまう場合もあります。

この記事では住宅ローンの返済方法について大まかに説明していきます。

住宅ローンのレバレッジ効果

レバレッジ効果とは「てこの原理」のことです。

例えばFXの取引であると

外貨預金で100万円分の取引を使用とする場合

100万円が必要でレバレッジ=1倍という事になりますが、FX取引では

約4万円のお金で約100万円の取引(レバレッジ=25倍)を行うことが可能です。

また、会社の事業などの大きなプロジェクトでは、借入を受けて自己資金の何倍の規模で行うことがあります。

これは、利益率が同じならば、規模が大きいほど利益が大きくなるからです。

こういった効果の事をいいます。

マンション経営においても、ローンを利用すると自己資金の少ない人でもマンションの投資を行うことができます。


必ず発生する金利の部分

まず、住宅ローンを利用する場合は固定金利と変動金利というものがあります。

◇固定金利

文字通り、当初設定されている金利・返済額が完済するまで固定されており

市場金利の動向には全く影響を受けません。

◇変動金利

半年ごとに設定を見直すものですのでそれに伴って返済額の利息と元本の割合が変更されます。

ただ毎月変わるわけではなく5年間は支払いは変わりません。

固定金利と比べて借入当初は金利が一番低くなっています。

投資用のマンションのローンにはローン手数料やローン金利が

かかりますので、現金購入するよりも経費がかかります。

しかし、家賃収入がローン返済額よりも多ければ、ローン返済後は

マンションの家賃がほぼまるまる自分のものになります。

とはいえ、マンション経営では、ローン返済を全額家賃収入に頼るわけ

ではなく、1万円でも2万円でも、できたら4万から5万円は自助努力で返すように

するとよいでしょう。

そうすれば毎月の家賃の何割かは自動的に貯蓄になるわけです。

それくらいの意識を持つことによりより

健全なマンション経営をすることができます。

甘い考えや無理な資金計画だと金利上昇リスクなどで

資金計画が破綻してしまう可能性もあります。

心得として、ローン返済を想定される家賃収入で返済するという考えは捨ててほしいと思います。

できればローンのうちの何割かを毎月自助努力で返すという計画が求められます。

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返済方法の種類

さて、ローンの場合に忘れてはいけないのがローンの利息(金利)の部分です。

借入額と金利から毎月の返済額が算出されますが、この時の利息分がいくらになるのかも確認しましょう。

住宅ローンの支払いには大きく分けて元利均等返済と元金均等返済があります。

■元利均等返済

毎月の支払額が一定の支払い方法です。

元利均等払いは毎月支払額のうち、元金の支払いの占める割合が一定に

なっており、支払額は当初多くてだんだん少なくなっていきます。

民間の金融機関は元利均等払いが多くなっています。

元利均等払いは支払い開始当初は支払額に占める元金の割合が少なくなっています。

注意すべき点は30年のローンを組んで購入してから

5年後に売却するなど、ローン返済期間の初めの方でローンを終了してしまうと

元金がほとんど減っておらず、残債が非常に多くなってしまうので注意が必要です。

■元金均等返済

毎月の支払いの返済額のうち、元金の額が一定で元利均等払いに比べて

元金の減少が早いため、返済が進むにつれて毎月の返済額は少なくなります。

また、元金の減少が早いため、総支払利息や総支払額が少なくて済みます。

ただ、当初の返済額が多くなっている為、返済額を月々の家賃ではすべてまかなう事ができません。

元利均等返済と元金均等返済の比較

どのくらい支払額に違いがあるのかのいいますと

借入金2000万円

固定金利 1.5%

返済期間 30年

差が分かりやすいこの設定でシュミレーションします。

元利均等返済の場合の月々の返済

1年目 69,024円

5年目 69,024円

10年目 69,024円

15年目 69,024円

20年目 69,024円

25年目 69,024円

元金均等返済の場合の月々の返済

1年目 79,791円

5年目 76,457円

10年目 72,291円

15年目 68,124円

20年目 63,957円

25年目 59,791円

収入や支出の見込みや定年・退職など考慮して選ぶ事が大切です。

上手に返済していく為に

ローンは毎月の返済額に目が行きがちですが、ローンを支払うのではなく元金を返すという意識が大切です。

また、まとまったお金が貯まったら繰り上げ返済しましょう。

繰り上げ返済というのは

毎月の返済とは別に契約に基づいて借入金の元金部分の一部または全部を返済する事です。

繰り上げ返済は直接元金部分を返すので、ローン期間や利息の削減に効果があります。

繰り上げ返済の手数料や金額などは、ローン取り扱いの金融機関などに確認すると

いくらからできる等を教えてくれます。

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金利上昇に備えて

変動金利を選びますと必ず金利は上昇します。

金利上昇期には、繰り上げ返済できるような機動的な対応ができる体制

を整えておくことも大切です。

金利上昇した場合のリスクはローンを組んでいる人全員うけますが、金利上昇により

インフレの恩恵をうける事もあります。

インフレとは簡単に言いますとモノやサービスの値段が上がっていく事です。

不動産投資においては

インフレで金利が上昇したり、資産価値が上昇したり、家賃が上昇したりというケースもあります。

金利は将来上昇する可能性がありますので、ローンでマンションを買う場合は

できればですが、心得として腹八分目の状態でローンを組むことも大切です。

残りの2割を将来の金利上昇へのリスクヘッジとして残しておく事などです。

まとめ

マンション経営において住宅ローンの返済方法については理解しておくべきです。

金利上昇に抵抗があれば固定金利に金利上昇に抵抗が無ければ変動金利

というように住宅ローンとの付き合いはとても長いですのである程度の

計画を立てるようにしましょう。

細かい部分については専門家に相談し、しっかりした計画を立てるようにしましょう!!