マンション経営(1部屋の区分マンション)を始める際は貸すターゲットを単身者にするか

家族向けにするかで物件の選び方などが変わってきます。

この記事ではファミリー向けのマンション経営について説明していきます。

ファミリー向けのマンション経営とは?

ファミリータイプの物件とは夫婦+子供といったような2世帯以上の入居者が

生活できる物件の事をいいます。

間取は2DK、2LDK、3DK、3LDKといったものになります。

基本的にはワンルームマンションの場合と同じでファミリータイプの物件を1部屋購入し

家賃収入を得るために貸し出す不動産投資です。

大きな違いとしてはファミリー物件の場合、物件の価格がワンルームマンションよりは高くなります。

その分、単身者用より家賃も高くとる事が出ます。

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ファミリー向けマンション経営のメリット

■入居期間が長い

ファミリータイプの物件は単身向けの物件より入居期間が長くなる事が多いです。

ファミリータイプの物件は平均6年で単身者向け物件は平均4年で退去すると

一般的には言われています。

ファミリー向けは小さな子供がいらっしゃる家庭の場合は引越しして学区を

変えたくないという事もあり長めに入居するというデータが出ています。

入居期間が長い分、単身者用よりも安定しやすいというメリットがあります。

■駅から離れていても需要あり

単身者用の物件ですと社会人や学生の方が主に入居しますので、通勤や通学しやすい

場所を選ぶので「駅から徒歩何分かかるか?」といった立地条件が第一条件となります。

ファミリータイプの物件は基本的に車を所有している家庭が多い為駅までの距離はあまり

気にしない傾向にあると思います。

子供が小さい家庭が多い為、住環境を重視しますので閑静な住宅街やまわりに公園が

あるような場所に立っている物件を選ぶ為、多少駅から距離があっても入居はつきやすいです。

■入居者の質が良い

一般的な話にはなりますが、家賃が高いほど入居者の質は良くなると言われています。

ファミリー物件は単身者向けのマンションより家賃も高めになりますし、入居する方も

比較的に年齢層も高く、コミュニティの重要性も高い事から入居者の質が良くなる傾向にあります。

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ファミリー向けマンション経営のデメリット

■リフォーム費用が高い

ファミリー物件は単身用物件と比べると面積が大きくなります。

面積が広ければその分だけクロスやフローリングの張り替えにお金がかかります。

単身者用の給湯設備やキッチン周りの設備も充実している為、その分かかるお金も大きいです。

面積は単身者用の5倍あったとしても家賃は5倍とれるわけではありません。

家賃に対してのリフォーム費用の割合は大きくなります。

■空室期間の違い

単身者用ですと駅から徒歩圏内にある物件を選べばそんなに長い期間空室になる事はありません。

また、単身世帯というのはファミリー世帯より絶対数が多いです。

ファミリー物件の場合は駅から遠くてもファミリー層をターゲットにできる点は非常にいいのですが

夫婦の意見が分かれてなかなか決まらない場合もあります。

ご主人はいいと思っているが、奥様が物件を気に入らない等良くある話です。

こういった理由から一度、部屋が空くと次の入居者が決まるまで時間がかかるという事があります。

注意すべきファミリー物件の原状回復費用

ファミリー物件の場合は単身者用と比べると退去時の内装費用が高めになります。

この費用がけっこうかかるのでチェックしておいた方が良いです。

3DKタイプの約60㎡の物件の場合

◆基本的にかかる費用

・クロスの張替 (洋間、クローゼット、洗面台、和室、玄関、洗濯機置場、トイレ)の壁・天井

張替面積 143㎡ 1㎡当たりの張替単価800円の場合 114,400円

張替面積 143㎡ 1㎡当たりの張替単価700円の場合 100,100円

・床ワックス塗 20,000円~

・エアコンクリーニング 8,000円~

◆ケースバイケースでかかる費用

・エアコン交換代(設置している場合) 80,000円~

・給湯器交換 100,000~

・換気扇(トイレ・キッチン・浴室) 各20,000円~

・IHクッキングヒーター取替 25,000円~

・電気温水器交換(オール電化物件のみ)300,000円~

おおよそにはなりますが、金額が大きい箇所のみをまとめてみました。

ワンルームマンションの約24㎡の物件の場合

◆基本的にかかる費用

・クロスの張替 (洋間、クローゼット、玄関、洗濯機置場、トイレ)の壁・天井

張替面積 80.9㎡ 1㎡当たりの張替単価800円の場合 64,720円

張替面積 80.9㎡ 1㎡当たりの張替単価700円の場合 56,630円

・床ワックス塗 10,000円~

・エアコンクリーニング 8,000円~

◆ケースバイケースでかかる費用

・エアコン交換代 60,000円~

・給湯器交換 60,000~

・換気扇(トイレ・キッチン・浴室) 各15,000円~

・IHクッキングヒーター取替 15,000円~

・電気温水器交換(オール電化物件のみ)300,000円~

比べてみるとワンルームマンションよりも3倍以上は金額が変わります。

エアコンは基本的にファミリー物件の場合は設置せずに入居者が自ら設置するケースが一般的です。

ファミリー物件の場合は部屋自体が広いのと給湯器などの設備も一人で使用するわけでは

ないのでそれなりの設備を使用しますので金額は高くなります。

固定資産税に注意

固定資産税とは土地・家屋および償却資産(こういったものを固定資産と言います)に対して

それらの価格をもとに課される税金になります。

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者が支払う必要があり実際に支払う事になるのは翌年からになります。

つまり不動産を所有している限り毎年かかってくるもので、物件の立地や広さで金額が変わってきます。

当然、単身者用とファミリー用では広さがまず違いますので金額が違います。

ワンルームマンション 3万円~

ファミリータイプのマンション 8万円~

物件によって固定資産税は違いますが、単身者用の2倍以上はかかると思っていた方が良いです。


まとめ

ファミリータイプのマンションは単身用より入居期間が長いですし、家賃も高く取れる点が魅力的です。

ただ、退去時のコストは高めになっておりますので、退去に備えて早めに準備しておくと良いと思います。

固定資産税についても確認して物件を選ばないとせっかく家賃が高めにとれていても、税金が高くて

よかったのか悪かったのかわからなくなるので気を付けましょう。