マンション経営を行うオーナー様の多くは1件ではなく複数の物件で運用しています。
複数物件に投資した方が安定的に運用する事ができる事が大きなメリットです。
この記事ではマンション経営における分散投資について説明していきます。
分散投資とは？
分散投資とは投資対象・投資するタイミングを分散させることによってリスクを
分散させる手法の事です。
「卵は一つのカゴに盛るな」といった投資の格言があります。
これは全ての卵を一つのカゴに盛って運んでいた時にカゴを落としてしまった場合は
全ての卵が割れてしまいますが、これを最初から複数のカゴに入れていれば
一つのカゴを落としてしまっても被害を抑える事ができるというものです。
投資には必ずリスクがありますのでそのリスクを分散投資で減らす事はできます。
複数運用でリスクを軽減できる
複数の物件を運用する事によりリスクを分散できるのがメリットです。
例えば、福岡でマンション経営をする場合は1件目は福岡市中央区の天神、2件目は
福岡市博多区といったようにエリアを分ける事により天災のリスクを分ける事ができます。
同じマンションで2部屋購入したり1棟まるごと所有の場合は天災のリスクが一点に集中して
しまうという事になります。
天災のリスクを考慮するのであればエリアごとに物件は購入した方が良いです。
空室リスクを分散できる
複数のマンションを所有する事で空室リスク対策に対しても有効です。
物件を1件しか所有していなかったとしますと入居者から退去の連絡があった場合は
その部屋からの家賃は次の入居が決まるまで0円です。
複数の物件を所有していたとしますと他の物件の家賃収入がありますので空室の部屋
をカバーできますし、収入が0になる事はありません。
また、立地さえ間違えなければ次の入居者を探すのはそこまで時間はかからないですし
複数の物件を所有しているからと言って同時に空くことはかなりの低い確率です。
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複数運用した場合のシュミレーション
物件価格：650万円の物件を2件所有した場合
金利：3％
ローン年数：35年
家賃：90,000円
住宅ローンの返済：50,030円
建物管理費：6,000円
修繕積立金：6,000円
賃貸管理費：6,000円
の物件を所有した場合の収支としては
収入として家賃90,000円
支出としては
住宅ローンの返済：50,030円
建物管理費6,000円
修繕積立金6,000円
賃貸管理費5,000円
ですので月々の収入としては22,970円で年間で275,640円となります。
仮に5年後に150万円の繰り上げ返済を行った場合は
収入として家賃90,000円
支出としては
住宅ローンの返済：43,706円
建物管理費6,000円
修繕積立金6,000円
賃貸管理費5,000円
ですので月々の収入としては29,294円で年間で351,528円となります。
さらに10年後に150万円を繰り上げ返済した場合は
月々37,196円で年間446,352円ですので年間の不労所得が約45万円になります。
不労所得を持つ事の凄さ
300万円繰り上げ返済して月々たったの3万円しかならないのかと思っている
方もいらっしゃるとは思いますが、不労所得で3万円とうのはかなり大きいです。
3万円だったら働けばすぐ稼げる金額ではありますが、3万円をもらうには
働かなければもらう事は出来ませんよね？
不労所得は仕事をしていなくても毎月、銀行口座にお給料のように振り込まれます。
会社の場合は仕事を休めば給与は停止ししますし、大きな病気やケガで休んでしまえば
数か月間給与はもらえませんが、不労所得ならばお金が途絶える事はありません。
最近は失業や事業で失敗した時の保険としても不労所得が注目されています。
不動産投資を始められる大半の方は自分の家族や家庭を支えるために
公的年金や生命保険ではない第三の収入として家賃収入「不労所得」を選んでます。
不労所得と言えば家賃収入というイメージはあるけれどもお金もないし
買えるわけないと思っている方もいらっしゃると思いますが
マンション経営はまとまった資金がある方やお金持ちの方がするものではないです。
弊社のお客様も9割以上は会社員の方ですが、ローンを活用する事により所有できます。
ローンを活用して不動産を所有
ローンを組んで不動産投資を始める場合、最低限必要な基準は年収300万円以上で勤続年数1年以上の方です。
どうしても住宅ローンの審査というのは金融機関がしますので審査してみないとわからない部分はありますが
物件の価格が大きすぎなければ自己資金なしで所有できます。
まとめ
マンション経営の分散投資について説明してきましたが、家賃収入は1件分から
でもかなり大きいですが、2件分ですと二倍になりますし、リスクも分散する事が
できるのでマンション経営を始める際には2件目以降もイメージしながら収支計画を
立てると夢が広がりますし、楽しくなってきます。
