不動産業者に申し込みの意思を伝えたら、購入の申し込みをする前に確認することがあります。

それは現在の入居者の状況です。

どんな人でどんな契約をして入居しているのかを確認することが大切です。

選んだ投資用マンションはいいのに入居者のトラブル続きだとせっかくのいい物件でも台無しになります。

そうならない為にも賃貸借契約書の内容は投資物件を選ぶ際にしっかりと確認することが大切です。

この記事では賃貸借契約書の内容から見る3つのポイントについて書いていきたいと思います。

投資物件を選ぶ際は賃貸借契約書の内容は重要

投資用マンションを購入する時は現在の入居者の内容は重要です。

入居者の内容を確認方法としては賃貸借契約書を不動産会社に見せてもらう事です。

もし、見せてもらうのが難しいという事でも重要な部分だけ確認しましょう。

確認するポイントとしては3つになります。

・今どんな入居者が住んでいるのか?

・何年くらい住んでいるのか?

・連帯保証人は誰がなっているのか?

それぞれの内容をしっかり確認しましょう。

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入居者の属性を賃貸借契約書で確認

投資用ワンルームマンションの場合はほとんどが単身者の一人暮らしになります。

どんな人が入居しているのかを知る為にも次の4点を確認しましょう。

・男性か、女性か

・学生か、社会人か

・年齢はいくつか

・どういう職業なのか

例えば、20歳の大学生が住んでいる場合はあと2年すれば卒業して退去する可能性が高いとか予測ができます。

社会人でも結婚や転勤で退去する事もありますので、ある程度想定することができます。

いつから住んでいるのかを確認する

投資用ワンルームマンションに住む人は学生や独身者なので卒業したり、結婚、転勤などして4年程度で引っ越しをしていきます。

まれなケースで10年以上住んでいることもあります。

長く住んでいるとその分、家賃が安定しているように見えますが、注意したいのは家賃がいくらになっているかです。

例えば新築当時から住み続けている場合は家賃が相場より高く取れている場合があります。

そうなると退去を迎えたときに次の募集からは相場家賃で募集することになりますので、大幅な家賃の下落の可能性もあります。

また、長く住んでいれば例えきれいに使用していたとしてもクロス、天井、床、給湯器、フローリングなどの損傷が激しい場合があります。

そうなると全体的にリフォーム工事が必要になりますので、費用が大きくなってしまう場合があります。


連帯保証人は誰がなっているのか?

誰が連帯保証人になっているかはとても重要です。

親や親族が連帯保証人になっている場合がまず、安心できるのと保障会社が入っている契約だとなお、良いです。

知人で連帯保証人になっている事はあまりありませんが、保証人がいないケースもあります。

そうなると家賃を払ってくれない場合があります。

意外と家賃の滞納は多く、家賃保証会社を利用しているとかなり安心できます。

家賃保証会社を利用しているかは重要

賃貸借契約書の内容を見る際に家賃保証会社を利用しているかどうかは重要だと思います。

家賃保証会社の主な役割としては

■家賃滞納保証

保証契約の中でもメインとなるもので、借主が家賃滞納した時に家賃保証会社により家賃の立替が行われます。

■賃料の回収代行

立て替えた家賃を貸主の代わりに借主から回収します。

■裁判の時の訴訟費用負担

家賃保証会社が回収を行ったにもかかわらず家賃不払いが続いた場合は訴訟に発展し、必要な訴訟費用を負担してくれます。

■原状回復、残置物撤去費用負担

借主が退去した後に次の入居者に物件を貸し出す為の原状回復する為の費用を家賃保証会社が負担して、負担した分を退去者から回収します。

賃貸管理費を払えば不動産会社がお部屋を管理してくれますが、管理契約の内容によっては対応してくれない部分もあります。

そんな中で家賃保証会社が入っていると不動産管理会社の対応してくれない部分もカバーできたりします。

現在の入居者が退去して新しい入居者と賃貸借契約を結ぶ際にも家賃保証会社を利用する事を条件とした方が良いです。

気になる費用ですが、オーナー側ではなく、借り手の側の負担ですので家賃保証会社を利用するからといって発生するものではないです。


まとめ

この記事では賃貸借契約書の内容から見る3つのポイントについて書いてきました。

投資用マンションを購入する際は自分が住むわけではないですので、入居者の内容はとても重要です。

トラブル続きでストレスを抱えない為にも賃貸借契約書の重要な部分は確認してから物件を検討しましょう。