ネットで検索すると「マンション投資で失敗した」とかひどい場合は「マンション投資で破産しました」といった口コミを見かけます。

マンション投資は失敗するものだというイメージがついてしまい困ったものです。

失敗する理由はいろいろと考えられますが、マンション投資は会社に勤めていれば全然やっていける内容です。

この記事ではマンション投資はかかる費用を知っていれば失敗しない理由について書いていきたいと思います。

空室によりかかる費用はいくらなのか把握しておく

マンション投資の最大のリスクとされているのは空室リスクです。

空室になってしまうと当然、家賃が入らないわけです。

マンション投資を始める際には大半の方がローンを利用して購入します。

ローンで購入するという事は支払いが毎月あるわけで、その支払いの原資が家賃収入になるわけです。

その支払いの原資である家賃収入が空室により入らなくなり、自分で支払いをしないといけなくなります。

空室時の支払いについては準備しておく必要はありますので、そのお金を貯めておくことをオススメします。

もちろん、空室にならない物件なんて存在いませんが、怖いのは空室が長引く事です。

複数所有していて一気に空室になったらどんでもない事態になってしまいます。

空室が長引けば長引くほど自分で支払いを続けなければいけない為、どんどん家計を圧迫していき

「マンション投資なんてしなければよかった」という結果になってしまいます。

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空室に時にかかる費用は抑えられる

まず、長期的な空室リスクについては3つの要素を高める事により軽減できます。

・立地「賃貸需要の大きさ」

・物件「入居者から人気のある物件」

・賃貸募集の戦略「入居募集のノウハウ」

この3つの要素に着目して物件を選べば空室リスクを軽減できます。

空室リスクをまず抑えたければ立地には気を付けましょう。

・中心部の物件

・最寄りの駅から徒歩10分圏内

例えば、福岡の物件ですと福岡市内の駅から徒歩10分圏内の物件は高い賃貸需要があります。

福岡市でも特に人気のエリアとしては博多区、中央区が特に人気で賃貸需要が高く、空室が出たとしてもすぐに新しい入居者が決まりますし、このエリアですと企業や学校なども集積していますので、賃貸需要は事欠きません。

日本は人口減少傾向にあるのは誰もが知っている事ですが、人口が減っているエリアと増えているエリアというのがあります。

この立地選びがマンション投資を成功させるか、失敗してしまうのかの分かれ道になりますので、物件の立地はしっかり考えましょう。

マンション投資として新築物件はやめておいた方が良い理由

自分で住む分には新築マンションが圧倒的な魅力があると思います。

しかし、マンション投資においては新築マンションはあまりメリットがありません。

もちろん立地が良くて希少価値がある新築マンションであれば話は別です。

新築というプレミアム価値は一番初めに住んだ入居者だけが享受できるものであり、そのときは当然家賃は相場より高く計算をされますが、その後は中古の家賃相場に合わせなくてはならない為、新築時のままの家賃で入居者を確保する事は容易ではありません。

当然、家賃を下げずに入居者を募集する事もできますが、入居者が決まらなければマンション投資自体が成り立たなくなります。

新築マンションで不動産投資を始めた場合は家賃が極端に下がり月々の収支バランスが崩れて失敗する可能性が高くなります。

退去時に負担するリフォーム費用は必ずかかる

入居者の入れ替わりで空室になる事は必ずあります。

このリフォーム費用がオーナーが負担するお金の中では一番大きいです。

◆基本的にかかる費用

・クロスの張替 (洋間、クローゼット、玄関、洗濯機置場、トイレ)の壁・天井

張替面積 80.9㎡ 1㎡当たりの張替単価800円の場合 64,720円

張替面積 80.9㎡ 1㎡当たりの張替単価700円の場合 56,630円

・床ワックス剥離(洋間、玄関、トイレ)

面積 16.7㎡ 1㎡当たりの単価900円の場合 15,030円

面積 16.7㎡ 1㎡当たりの単価800円の場合 13,360円

・床ワックス塗 10,000円~

・エアコンクリーニング 8,000円~

入退去の際には一番お金がかかりますが、一人暮らし用のマンションだと約5万円~10万円がリフォーム費用として退去時にかかります。

ただ、全額オーナー負担ではなく礼金であったり退去時ハウスクリーニング代を家賃の1カ月分として特約でつける事により手出しの部分を減らす事もできます。



修繕が必要になった時の費用負担の目安は?

入退去以外でも突発的に設備が壊れる事もあります。

新築の物件のメリットは修繕費がすぐにかからないという部分ではありますが、中古マンションを所有すると修繕費がかかる可能性もある事は考えておいた方が良いです。

ただ、かかる費用としてはそこまで高額ではないです。

修理や交換する可能性の高いものとしては

・エアコン交換代 60,000円~

・給湯器交換 60,000円~

・ガスコンロの交換 50,000円~

・換気扇(トイレ・キッチン・浴室) 各15,000円~

・IHクッキングヒーター取替 15,000円~

こういった設備の交換費用は任せる不動産管理会社で大きく変わります。

任せた不動産会社が悪徳だととんでもない請求をされることがありますので、注意が必要です。

まとめ

この記事ではマンション投資はかかる費用を知っていれば失敗しない理由について書いてきました。

マンション投資はかかる費用がある程度、予測できます。

重要なのはそのかかる費用を念頭に入れて運用していくかどうかだと思います。