マンション投資をローンを利用して始めると節税になる事は間違いないです。

ただ、節税のみを目的としてマンション投資を始める事はオススメできません。

理由は節税効果はそんなに高くないからです。

マンション投資のメリットのひとつとして節税効果があるだけです。

ネットで検索するとマンション投資で節税はできないといった記事が出てきて、節税が全くできないように錯覚してしまいますが、そんなことはないです。

節税額に関しては多い、少ないは人によって違ってくると思います。

年間で5万円の節税できてよかったと感じる人もいれば年間20万円節税できたのに節税できてないと感じる人もいるとは思います。

中には危ないことをやって節税しているんではないか?というイメージをお持ちの方もいらっしゃると思いますので、この記事ではマンション投資が節税になる仕組みについて書いていきたいと思います。

マンション投資の節税は法律で認められている

毎月の給料とは別に家賃が入りますが経費がかかっているため、赤字収支(実際の赤字ではなく、帳簿上の赤字)となり、その赤字の部分を給料と足して確定申告します

と収めていた所得税が還付され住民税が減額され、節税になります。

不動産所得を求める計算式は不動産所得=家賃収入ー必要経費となります。

不動産所得にマイナスがある場合には給与所得から差し引くことができます。

これを「損益通算」といいます。

これは所得税法69条に条文として載っているので法律に沿った方法です。

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税金の額ってどうやって計算される?

所得税や住民税の金額は給与から各種控除額を指しい引いた課税所得に対しての金額となります。

給与所得控除とは会社員はスーツや制服などは業務に必要にもかかわらず、会社から経費として支給されないものがあります。

働く上で会社員も経費として認めましょうというものが給与所得控除です。

ただ業種や職種も様々なものがありますし、これは経費なのか経費じゃないのかと一つ一つチェックするのは困難ですので年収によって控除額が決まっています。

【給与所得控除の額】

給与年収180万円以下の場合 控除額は給与年収×40%となり、65万円未満の場合は65万円です。

180万円超~360万円以下の場合、控除額は給与年収×30%+18万円

360万円超~660万円以下の場合、控除額は給与年収×20%+54万円

660万円超~1000万円以下の場合、控除額は給与年収×10%+120万円

1000万円超~の場合の控除額は給与年収×5%+170万円となります。

参照 国税庁/所得税/給与所得控除

例えば年収300万円の方ですと108万円の給与所得控除を受ける事ができます。

その他の控除として無条件で控除される基礎控除38万円と毎月給与から天引きされている社会保険料の控除や配偶者控除などを給与所得控除額を差し引いた金額から所得税・住民税が計算されます。

所得税の計算方法は上記の各種控除を差し引いた金額(課税所得)に所得税の税率をかけていきます。

【課税所得】

195万円以下は、税率5%で控除額0円

195万円超~330万円以下は、税率10%で控除額97,500円

330万円超~695万円以下は、税率20%で控除額427,500円

695万円超~900万円以下は、税率23%で控除額636,000円

900万円超~1800万円以下は、税率33%で控除額1,536,000円

1800万円超~4000万円以下は、税率40%で控除額2,796,000円

4000万円超は、税率45%で控除額4,796,000円



年収別の税金の負担額

社会保険料の控除は会社によって金額が違いますし扶養で金額は変わりますのであくまでも目安となります。

年収400万円の方の場合( 所得税81,800円・住民税173,000円 )

年収600万円の方の場合( 所得税202,700円・住民税313,600円 )

年収800万円の方の場合( 所得税342,100円・住民税393,300円 )

年収1000万円の方の場合( 所得税637,000円・住民税537,700円 )

となりますので年収が高ければ高いほど税金の負担額はかなり増えます。

マンション投資の節税の目安

これは参考までの節税額にはなります。

注意したいのは初年度は初期費用等を経費計上していますので節税額も大きくなります。

ただ、経費は年々減少しますので確定した節税額ではないです。

■年収400万円の会社員

本来の納税額 所得税81,800円 住民税173,000円

合計納税額 254,800円

確定申告後の納税額 所得税11,200円 住民税38,000円

合計納税額 49,200円

本来の納税額254,800円-確定申告後の納税額49,200円=205,600円

205,600円の節税額となりました。

■年収600万円の会社員

本来の納税額 所得税202,700円 住民税313,600円

合計納税額 516,300円

確定申告後の納税額 所得税78500円 住民税162500円

合計納税額 241,000円

本来の納税額516,300円-確定申告後の納税額241,000円=275,300円

275,300円の節税額となりました。

まとめ

この記事ではマンション投資が節税になる仕組みについて書いてきました。

節税だけを目的でマンション投資を始めると失敗します。

マンション投資の一つのメリットして節税があるだけですので、注意しましょう。

節税以外のメリットについては年収300万円以上あればできる中古ワンルームマンション経営の記事で書いています。