投資用マンションを購入するときには、「管理」を見て物件を選ぶ事が大切です。

エントランスホールや廊下・エレベーター・給排水管設備などが共用部分になるわけですが、この共用部分は区分所有者全員で、管理組合を構成して維持していきます。

マンションの維持に関わっているのは、所有者による「管理組合」になります。

マンションを購入すると、一般的には毎月、管理費や修繕積立金を支払い、この所有者から集めたお金を使って、共用部分の維持管理を運営しているのが管理組合です。

建物管理会社に管理組合が委託している場合が多いです。

マンションは年数が経つと古くなるわけですからきれいな状態で維持していく上で、建物管理会社は重要な役割を果たします。

この記事では投資用マンションを購入する際の大切なポイントである建物の管理について書いていきたいと思います。


管理組合のみで運営している場合は注意が必要

建物管理会社がなく、管理組合のみで運営している場合を自主管理といいます。

自主管理になっているケースとして多いのは小規模のマンションで戸数が少ない物件です。

管理を委託すると各戸の負担が大きくなる為、自主管理となっている場合もあります。

管理形態が自主管理の場合は気を付けなければならない点が多々あります。

まず、毎月支払う修繕積立金の額が少なくて修繕積立金が十分に積み立てられていない場合もあります。

自主管理でも意識の高い入居者による管理組合でしたらうまく機能していますが、投資用マンションのように自分自身が住んでいない場合は管理組合自体がうまく機能していない事だってあります。

管理がずさんになっていると最悪です。

そういった管理組合がずさんな場合は築年数の割にはマンションの外観が古く感じたり、壁のあちこちに亀裂が入っているのにそのままであるという場合もあります。

こういった建物の状況に関しては実際に現地に見に行くのが良いですが、最初は何を基準にしたら良いのか難しいと思います。

そこでまず、投資用マンションを購入する際にする事は管理組合が建物管理会社に管理委託している物件を購入するのが無難です。

管理形態の確認方法

管理形態に関しては重要事項調査報告書という書類で確認することができます。

重要事項調査報告書に

管理形態:全部委託

管理方式:巡回

管理会社:〇〇株式会社

と書いていればマンションの管理は建物管理会社に全部委託されているという事になります。

もし、これが自主管理の場合だと管理形態が自主管理となっています。

現地に行った方が管理状況をしっかり把握できる

自分で住むマンションですと現地に行って部屋の中はもちろんの事、外側も確認しますが、自分が住まない投資用マンションの場合は現地を確認しないという方もいらっしゃいますが、現地にはいった方が良いです。

管理の状況は現地に行ってみるとさらにわかりやすいです。

チェックするポイントとしては

・壁に亀裂は入っていないか

・外壁の汚れはどうなのか

・廊下などの共用部の清掃はしっかりされているか

この3つを確認しに現地に行くだけでも現在の管理の状況が把握できます。

投資用マンションは基本的に人が住んでいますので、中は見れませんが、外壁やエントランスまわり、廊下などの共用部分をしっかり見てみましょう。

最近のマンションの外壁はタイル張りが主流となっていますが、よく外壁を見てみるとタイルが剥がれ落ちているところや浮いているところがある場合があります。

タイルが剝がれたり浮いたりする原因としては

・経年劣化

・不良工事

・地震の影響

など様々ですはありますが、タイルはコンクリートを劣化から守る役割もありますのでそのままにしておくとマンションの骨組みの部分のコンクリートの躯体(くたい)が長く持ちません。

もしタイルが剝がれていたりしていたらマンションの管理組合や建物管理会社に今後はどのような対応を考えているか確認してみましょう。


まとめ

この記事では投資用マンションを購入する際の大切なポイントである建物の管理について書いてきました。

マンション買うなら管理を買えと言われるくらい管理状況はかなり重要です。

重要事項調査報告書をまず確認してからそれをもとに現地に足を運び確認しましょう。