マンション投資で失敗した!

マンション投資で破産した!

こういった失敗事例は多くあります。

失敗の度合いにもよりますが、最悪の場合は破産した方の話もよく聞きます。

ただ、失敗事例も多くありますが、成功している人も多くいらっしゃいます。

マンション投資はリスクの部分をしっかり理解しておけば、小さな失敗はあるかもしれませんが、破産までしてしまう事はまずないです。

マンション投資は大半の方がローンを利用して始めます。

このローンの返済計画がしっかりしていないと失敗してしまいます。

この記事ではマンション投資で破産しない為にリスクを抑えた返済方法について書いていきたいと思います。

マンション投資をローンで始める場合に知っておきたい事

まず、ローンを使ってワンルームマンションを購入した場合のメリットについて考えてみましょう。

会社の事業などの大きなプロジェクトでは借入融資を受けて自己資金の何倍の規模で行うことがあります。

これは利益率が同じならば上が大きいほど利益が大きくなるからです。

これをレバレッジ効果といいます。

同じようにローンを利用すると自己資金の少ない人でもマンション投資を行うことができます。

マンション投資ローンにはローン手数料やローン金利がかかりますが、家賃収入がどんな返済額よりも多ければ頭金と初期費用を払うだけでローン返済終了後はマンションの家賃が自分のものになります。

ただ、リスクを抑える為にもローンの返済は全額家賃収入に頼るのはやめた方がいいです。

10,000円でも、できれは40,000~50,000円を自分で払う事により、毎月の家賃の何割かは自動的に貯蓄になるわけです。

それくらいの意識を持つことによりより健全なマンション投資をすることができます。

甘い考えや無理な資金計画だと金利上昇リスクなので資金計画が破綻してしまう可能性もあります。

安全にマンション投資を行う心得としてローンの返済を想定される家賃収入で返済すると言う考えは捨ててほしいと思います。

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ローンの返済利息分も考えておく

ローンの返済で忘れてはいけないのはローンの利息金利分です。

借り入れ額と金利から毎月返済額が算出されますがこの時利息分がいくらになるかを考えましょう。

ローンには大きく分けて元利均等返済と元金均等返済があります。

元利金等返済は毎月の支払い額が一定の支払い方法です。

元金均等返済は毎月支払い額のうち元金の占める割合が一定になっており当初多くてだんだんと少なくなっていきます。

民間の金融機関は元利均等払いが多くなっています。

元利均等返済の場合支払い開始当初は支払い額が占める元金の割合が少なくなっています。

30年のローンを組んでワンルームマンションを購入し5年後に売却するなどローン返済期間の初めの方でローンを終了してしまうと元金がほとんど減っておらず残債が非常に多くなってしまうので注意が必要です。

ローンは毎月の返済額に目が行きがちですが支払うのではなく元金を返すと言う意識が大切です。

またまとまったお金が貯まった場合は繰り上げ返済をしましょう。

繰り上げ返済は直接元金を返すので期間や利息の削減に効果があります。

繰り上げ返済の手数料が金額等ローン取扱の金融機関等に確認してみましょう。

金利上昇期には繰り上げ返済ができるような機動的な対応ができる体制を整えておくことが大切です。

ローンを組める期間も考える

ローンを組むには年収、勤続年数など様々な条件がありますが、その中で重要なのは健康であることと言うことです。

銀行でローン組める時期と言うのは若い時には感じませんが結構短いのです。

練習用ローンを組むには年収が勤続年数など様々な条件がありますがその中で重要なのは健康であると言うことです。

銀行でローン組める時期と言うのは若い時には感じませんが結構短いのです。

完済の時期の年齢を制限されている場合があります。

ローンは最長で35年組めるわけですが、79歳完済となると55歳の時に始めたら24年までしかローンの返済期間はないです。

79歳完済となると35年ローンを組むには44歳までに始めないといけません。

ただ、44歳で35年ローンを組んで完済するのはその35年後で79歳から家賃収入を満額受け取っても遅いですよね。

定年退職まであまり時間がない状況でローンを組むと利息のウェイトが高くなってしまいなかなか元金が減りませんし、月々の支払いを家賃でカバーできなくなります。

マンション投資を始める場合は若くて健康なうちに短期間で返済する事も大切です。

少なくとも定年退職の時期までに繰り上げ返済を駆使したりしてローンを終わらせておけば安心です。

自己資金はしっかり用意した方がリスクは少なくなる

また自己資金の割合などでも金利利息が変わってきます。

自己資金は多く用意すると良いでしょう。

金利が上昇した場合のリスクはローンを借りている人全員が受けますが、金上昇によりインフレが発生したとしてもインフレの恩恵を受ける人は極めて限定的です。

ですからインフレで金利が上昇したとしても家賃が上昇したり資産価値が上昇したりと言うケースも限られてきますので、将来上昇する可能性があります。

よってローンでマンション投資を始める場合の心得としては腹八分目の状態で行うようにしてください。

残りの2割を将来の金利上昇へのヘッジとして余力を残してことが大切です。

マンション投資用ローンの返済のポイント

・自己資金を多く用意する

金融機関によっては自己資金の割合が少なくても組めるローンもあります。

・期間を短くする事を意識する

当初は最長35年のローンでも少しずつ期間を短くすることが大切です。

・元金を多く返す

元金を多く返すには期間を短くして利息分を少なくしたり繰り上げ返済なども有効です。

まとめ

この記事ではマンション投資で破産しない為にリスクを抑えた返済方法について書いてきました。

ローンの返済計画をしっかりしおけば破産する事はないですし、安全に運用できます。