空室保証というシステムがあるので安心ですという不動産会社があります。

空室保証とは毎月の固定の保証料を支払う事により空室が発生してしまった

場合に家賃を一定額保証するものです。

この記事は空室保証の内容について説明していきます。

空室保証とは?

ワンルームマンション経営の最大のリスクは空室であり空室対策として

空室保証システムを利用しているオーナーもいらっしゃいます。

空室保証は不動産の販売会社が提案してくれるケースが多いです。

空室保証とは毎月の一定の保証料を支払う事で空室が発生した際に家賃を保証するというものです。

不動産会社によっては2年更新のものが多いです。

借り手を継続的に確保できるかどうか不安な方は空室保証を利用すると良いと思います。


空室リスクについて

そもそも空室のリスクとはどの部分でしょう。

空室というのはマンション経営していれば必ずなります。

空室リスクというのは長期的な空室になる事を指します。

マンション経営での最大のリスクは「長期的な空室」です。

この長期的な空室を回避するのが空室保証になります。

ではどういった場合が長期的な空室になるのでしょうか?

長期的な空室の原因というのは

・全体の人口が減少しているエリアの物件

・駅から遠く不便な立地にある物件

・部屋の間取りが好まれない物件

・委託している不動産管理会社の募集方法に問題あり

といった原因が考えられます。

その他の要因に家賃が相場と合っていないなどがあります。

同じエリアの物件がすべて空室になるという事は考えにくいですので

現状の家賃相場を調べる事はとても大事です。

空室保証は必要?

長期的な空室になりにくい物件を選び戦略的に賃貸募集を行えば

空室保証は必要なくなると思います。

立地的に問題があったりどう考えても入居が付きづらい物件であれば

空室保証はあった方が助かると思います。

基本的に空室保証を不動産会社が好んでする物件というのは立地が良く

家賃がしっかりとれる物件です。

空室ばかりが続く物件を空室保証して損しかしないからです。

入居が付きやすい物件さえ選べば長期的な空室は防げると思います。

空室保証の仕組みとしては

家賃50,000円の物件で空室保証80%としますと

月々10,000円で年間12万円が不動産会社の利益です。

ワンルームマンションは平均的に3年は同じ人が住むという統計があります。

もちろん同じ人が10年住むこともあります。

すると120万円を保証料として払ったという事になります。

ただ、入居者の入れ替わりの時期の原状回復費用に関してはオーナー負担ですので

その分お金が出ていきます。

空室保証を選択すると会社によっては退去時の費用も不動産会社が負担するという

場合もありますので、退去時の条件はよく確認しましょう。

結論から言うと入居者が長く住めば不動産会社が得をして入居者の入れ替わりが多ければ

オーナーが得する事になります。

注意すべき空室保証契約の更新

基本的に空室保証は2年毎の更新となっております。

更新があるという事は家賃の見直しがあるという事です。

不動産会社から更新の通知が来て、最初の2年は家賃50,000円だった

のが、更新時には48,000円になるという案内が来る事もあります。

2年毎の更新ですので更新のたびに下がり続ける可能性もあります。

相場家賃がこのくらいだからこの家賃ですという理由で通知するケースが多いです。

会社によっては家賃相場だけではなく、会社の利益も追及したうえで家賃を

下げるための交渉をしてくる場合もあります。

特に新築ワンルームマンションの場合は家賃が高めになっているので

下げ幅が大きかったりしますので更新時には驚きの家賃になったりします。

空室保証の契約書には更新時には相場の家賃でと記載がある事が多いです。

更新時についてはよく確認すべきですし、更新時には保障家賃は下がると思っていた方が

いいです。


空室保証があるからと安心はできない

35年間保証はありますから大丈夫ですという営業については注意した方が良いです。

そもそも空室保証というのは不動産会社があるからこそ保証があるわけですよね。

35年後というのはどうでしょうか?会社はあるのでしょうか?

現在会社の平均寿命は7年と言われています。

営業を受けた人間からすると35年間空室保証と聞けば、ずっと空室が出ても変わらない

条件で保証してくれるんだなと思いがちです。

35年間長期保証が続く保証自体もないですし、契約更新もあるので同じ家賃では保証

してもらえるという事は考えにくいです。

空室保証を利用するのは一つの手ですが、保証だけをあてにせずに長期間空室が出ない

物件を選ぶ事などに力を入れましょう。

まとめ

空室保証は長期的な空室をカバーするには有効的な方法ではあると思います。

長期間空室保証を同じ会社がしてくれるかどうかは不透明ですし、家賃の改定もありますので

おいしすぎる内容ではないと思います。

メリットとしては空室保証を利用する事により、家賃が全く入らないという事は無くなります。

利用するかしないかはしっかり考えた上で選択しましょう。