不動産を買う場合ってどういうことをするんだろう?

なんか手続きとか面倒くさそうと感じられる方もいらっしゃると思います。

一生のうちに不動産を買う機会って1回ぐらいで多くても2回くらいじゃないでしょうか?

この記事では一般的な実際の購入の流れを説明していきたいと思います。

実際に物件を購入する流れ

不動産を購入する流れとしては大きく分けて8つのステップになります。

①物件の情報収集

②不動産会社に問い合わせる

③現地確認

④収支計画を立てる

⑤資金計画を立てる

⑥買付証明書提出

⑦銀行などの金融機関へ

⑧不動産登記・融資実行

この手順で購入が可能です。

基本的にすべてを自分一人で行うわけではなく、不動産会社の方などが

フォローしてくれますので、そこまで難しい事ではありません。

それではステップごとに注意するべきポイントを押さえていきましょう!!



8つの注意すべきポイント

①物件の収集収集

物件の情報を収集する際は実際に住む目的の家とは違いますので、自分自身だけの

視点ではなく人が借りてくれるかどうかを重視して選びましょう。

基本的に家賃が取れるかどうかがポイントですので、場所はとても大切です。

公共交通機関から徒歩10分以内の物件を選びましょう。

物件の情報については、ポータルサイトを活用すると良いと思います。

投資用のポータルサイトで役に立つのが

・楽待

・健美家

・HOME`S(ホームズ)

・不動産投資★連合体

などがあります。

②不動産会社に問い合わせる

不動産会社に問い合わせる際にはどこでも良いと言わけではありません。

不動産業と言ってもいろんな種類があります。

不動産賃貸業、不動産売買・仲介、自社の不動産を販売している会社などです。

このなかで投資用不動産を買いたいと賃貸ショップにいっても物件はあるかもしれませんが

あまりなさそうですよね?

各不動産会社は専門にしている商品がありますので、どこに問い合わせるかが重要です。

どうしても新築のマンションが欲しければ自社で販売している不動産会社へ

中古の投資用マンションが欲しければ中古専門にしている不動産会社へ

その分野に特化している会社に問い合わせましょう。

③現地確認

こういった投資用の不動産はすでに人が住んでいる状態ですので

部屋の中を見る事は出来ません。

名かは見ることができませんが、物件の周りの環境や管理状態は確認できます。

建物管理会社が掃除などを定期定期に行いますが、管理がしっかりしていなければ

エントランス部分が汚れていたりしますので、確認が必要です。

物件の周りも歩いてみて近くのコンビニや施設もある程度確認した方が良いです。

④収支計画を立てる

基本的に住宅ローンを活用して購入しますので、月々の支払いがいくらで

家賃がいくらとれているかしっかり計画を立てましょう。

当然の話ですが、購入金額が大きければ月々の支払いも高いですし

購入金額が小さければ月々の支払いも安くなります。

ご自身のリスクの範囲内で決めましょう。

⑤資金計画を立てる

基本的に物件を購入する際には物件価格の5%が初期費用と言われています。

初期費用が用意できる方は用意した方が良いですが、難しい方は初期費用を

住宅ローンに組み込んで融資を受ける事もできますので心配はいりません。

⑥買付証明書提出

物件を購入する際に提出する書類でこの物件をこの金額で買いますという

意思表示の表すためのもの

⑦銀行などの金融機関へ

住宅ローンの審査後、銀行などで直接契約に行きます。

これは金銭消費貸借契約といいお金を借りますという契約です・

⑧不動産登記・融資実行

銀行での契約後、最短で5日後に売主に物件の金額の振込などの

お金のやり取りが行われます。

お金が振り込まれた事が確認が取れたと同時に司法書士が登記をします。

登記完了しましたら不動産オーナーです。

登記の必要性についてはこちらの記事もどうぞ。

不動産の登記をしないとどうなる?

収支計画はリスクをカバーできるようにしっかり立てましょう

実際に月々の負担額というのは把握できます。

家賃収入で基本的に払っていきますが、空室になった時にどのくらい

負担するのかを理解しておくと上手に運用できます。

物件価格:1,000万円

金利:3%

ローン年数:35年

月々のローンの支払いは38,485円

物件価格:500万円

金利:3%

ローン年数:35年

月々のローンの支払いは19,242円

マンションを購入すると住宅ローン以外で月々、負担する費用が3つあります。

◆建物管理費

建物管理会社に支払うお金です。

マンションの管理人への給料、マンションの清掃費、共用部分(廊下、エントランス)の

電球費用等に使用するお金で約3,000~5,000円の間です。

◆修繕積立金

マンションは古くはなっていきます。

外壁などの補修というのは必要になりますので、例えば15年に一度など定期的に保修を行います。

この保修を行う為の費用を毎月、各オーナーさんから積み立てているのが修繕積立金です。

金額的には約3,000~5,000円の間です。

◆賃貸管理費

賃貸管理費は部屋に住んでいる方のお世話を不動産管理会社にしてもらうための手数料です。

このお金を払うからこそ家賃の集金や入居者からのクレームなどを自分自身に変わって

不動産会社がすべて行ってくれます。

管理手数料としては家賃の5%になりますので40,000円の家賃ですと2,000円ほどになります。

建物管理費と修繕積立金については購入するマンションによって金額が大きく変わったりします。

中には管理費と修繕費合わせて2万円という物件もありましたので、確認は必要です。

月々の出ていくお金は住宅ローン+10,000円くらいとみておいた方が良いと思います。

物件の金額に関しては、この金額だったら入居者がお部屋を出ても

負担できる金額と思える価格帯にしましょう。

サラリーマンがマンション経営で年収2000万円!【DVDプレゼント中】

実際にかかる費用を見てみよう

不動産を購入する際にかかる費用はある程度決まっています。

≪税金・登記費用など≫

・印紙税「2万円」 収入印紙を売買契約書と住宅ローン申込時の金銭消費貸借契約書に張り付けします。

・登録免許税「約4万円」不動産登記をする為の費用

・司法書士報酬「約10万円」登記手続きを依頼した司法書士への報酬

・固定資産税「約4万円」物件の引き渡し日を基準に前のオーナーと日割清算します。

・不動産取得税「6万~10万円」購入後半年から1年くらいで納付書が届きます。

≪ローン費用・保険料など≫

・融資手数料「10万円~」金融機関によって異なります。

・火災保険料と地震保険「2~5万円」金額は10年分になります。

・不動産会社仲介手数料 「388,000円」1,000万の物件の場合3%+6万円

費用的には少し多めに表示させて頂いています。

金融機関によって費用も変わりますし、物件の価格によっても変わります。

自己資金0円、投資未経験でもOK!失敗しない中古マンション投資なら【GA technologies】

まとめ

不動産の購入に関しては自分一人ですべて行うとなるととても大変です。

基本的に不動産を購入するとなると不動産会社や銀行などのフォローが

ありますので、流れに沿って行動するだけですので、難しくはありません。

物件選びや収支計画などはご自身で計画を立てるとか

専門のファイナンシャルプランナーに相談するとよりよい資産形成ができると思います。