実際のところマンション経営って自分にもできるのかなと思われる方も多いと思います。

マンション経営を始めるにあたり現金で購入される方はほとんどいらっしゃいません。

大半の方は住宅ローンを利用して購入されます。

住宅ローンを利用する事で最初に必要なお金も含めて分割できるのです。

この住宅ローンを利用する際には銀行などの金融機関の審査というものがあります。

住宅ローンを利用できれば誰でもマンション経営は始める事ができます。

大まかにいうと年収300万円以上で働いている期間が1年以上であればまずは一つの条件クリアです。

最も重要なのは支払いの滞納履歴がある事や過剰なキャッシングなどの借り入れがない事です。

それ以外の条件をあとはクリアするだけです。

それではその他の条件を見ていきましょう!!

借りる人の属性とは?

属性とは金融機関がお金を貸す際に返済に影響がありそうなすべての項目の事です。

極端な話になりますけど、仕事をしていない方は毎月の収入が0円なわけですからお金を貸したら返済に

影響がありますよね?

貸す側と借りる人は一生ではないにしろ数十年という長い期間をかけてお付き合いをしていくわけですから

お金を貸す際に複数の項目を見て判断する必要があるのです。
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属性としてチェックされる項目

属性としてチェックされる項目とはどういったものになるのでしょうか?

ここからは実際に弊社がいままでにご縁を頂いたお客様の実例に基づきご紹介していきます。

金融機関の審査基準というものはそれぞれですので正直なところ

全く相手にされない銀行もあれば

審査基準が緩くちゃんと働いている方だったら大丈夫ですよ

というところもあります。

これはリアルな現場の情報であるので参考にされると良いです!!

◇勤務先と勤続年数

勤務先と勤続年数については最も重視される項目です。

同じ職場で継続的に働き続けているという事は

一つの評価基準であるのです。

以前は勤続年数3年じゃないと難しいと言われていましたが、現在はこういった

不動産投資住宅ローンを扱っている銀行など

も増えており、かなり優遇されています。

また勤務先に関しても以前は誰もが知っている大企業でないと

貸さないと言われていましたが、

現在は資本金1000万の中小企業にお勤めの方でも融資してくれます。

契約社員の方もOKという金融機関もありますので

つまり今が始めるチャンスなんです!!

◇年収

年収というのも非常に重要な要素となります。

例えば年収120万円で月々10万円で生活している人がいるとします。

家賃と食費を払ったらほぼお金が残りませんよね?

今の生活がギリギリの方にお金を貸した場合、返済が滞るのは目に見えています。

この年収に関しては昔はとても厳しく1000万円以上ないと難しいと言われていました。

昔は投資用の不動産に融資する金融機関が少なかったという事もあるんですが、現在は

利用できる銀行などもかなり増えて年収300万円以上あれば

貸しますというところもあります。

ただし年収300万円ギリギリの方だと借りれる金額も制限はあり、所有できるマンションは

一つだけなどの制限は受けます。

マンションを選ぶ際に築年数を落とすなどすれば問題なく所有できます。

価格を落として郊外の安い物件を買えばいいというわけではなく

築年数は経過しているが、立地は間違いない物件を選ぶ

郊外ではあるが近隣に大学などがあり借り手は多く安い物件を選ぶ

等のいろんな角度から見た状態で選べば問題ないです。

◇自己資金

自己資金は実際に最初に出さないにしろあった方が金融機関側からいい評価をもらえます。

銀行等によってはエビデンスを出してくださいというところもあります。

エビデンスというのはこれは実際に保有している預金の残高などの証明のことを言います。

・銀行の預金通帳残高のコピー

・生命保険会社で掛け続けている個人年金の保険証書コピー

などの事です。

だいたい預金通帳の残高のコピーを出すことが多いです。

勤続年数や年収がちょっとギリギリの方は預金があったりするとプラス材料となります。

◇借り入れ状況

支払いの滞納が続いている方や他社からの借り入れがかなりある方は厳しいのが現状です。

借入が多いと住宅ローンの支払いも滞る可能性が高いと判断されます。

ただ、まったく借り入れのない人は、ほぼいらっしゃらないのではないでしょうか?

クレジットカードって持ってる人多いですし、車だってローンで買う方がほとんどですよね。

借金0円じゃないと審査通らないという事はないです。

実際のところ弊社のお客様もマイホームのローンと車のローンがある方も購入できています。

私の経験上、審査が通らなかったケースは2つです。

継続的な滞納がある場合

過剰なキャッシング

がある方です。

以上が個人の属性についての融資が受けれるかどうかの条件となります。

融資を受ける際の物件と属性の関係性

個人の属性について紹介してきましたが、

属性だけではなく融資を受ける物件についても

融資を受けれるかどうかの基準となります。

金融機関は

・個人の属性

・融資する物件の内容

を組み合わせて評価します。

これはどういったことかと言いますと

属性がどれだけ高くても購入するマンションの評価が悪ければ

融資は難しくなるという事です。


属性が高く物件の評価が低い場合

いくら年収が高く、いい会社に勤めている場合でも

・物件が郊外の外れに建っている

・人口がどんどん減っているエリアの物件

こういった物件というのはどうでしょうか?

郊外の外れに建っていたりすると利便性が低く売りに出したとしても

金額を下げないと買い手はいません。

金融機関はお金を貸すときは購入する物件を担保として貸してくれます。

これはなぜかというと物件を担保とする事によって

万が一、貸した人が支払ってくれなくなった時

物件を差し押さえて貸したお金を回収するからです。

仮に1000万円住宅ローンを組んでマンション経営を始めたとします。

ただ、その物件は郊外に建っており

売りに出しても500万円でしか売れなかったとします。

金融機関は500万円は回収できるけれども、残りの500万円は回収できませんよね?

そうならないように万が一の事を想定して、お金を貸すわけです。

不動産投資ローンの評価方法

不動産投資ローンは通常の住宅ローンと比べて評価の基準が違います。

住む目的のマンションと貸す目的のマンションでは大きく違うのは家賃が発生しているかどうかです。

◇自宅用のマンションの評価基準

自宅用のマンションですと特に重要なのは築年数と立地です。

もし自宅を買う場合に

築年数が経過しておりボロボロだったりすると住みたくないですよね?

またそこまで古くはないけど、周りに何もなければ便利が悪くて

「キレイだけど、住むのはちょっとねー」となると思います。

これはもし売りに出した時も次に買う人は同じことを思っています。

つまり、なかなか売れないとなると金融機関としても

現金化できず貸したお金を回収できない

という事になりますので立地と築年数は重視されます。

◇投資用のマンションの評価基準

投資用のマンションの評価基準は実際に住む目的ではない

ので、家賃が取れるかどうかが重要です。

大家事業となりますのでその事業が今後、成り立っていくのか

どうかという部分については厳しく見られます。

とにかく立地というものが特に重要です。

自宅用としても立地は大切と書きましたが、貸す目的だと

借りる人はたくさんいるのかどうか?という条件が加わります。

借りる人がいないと家賃も入りませんので事業として成り立ちません。

金融機関としても売る場合に家賃の取れない物件は安くでしか取引されませんので

貸したお金を回収できません。

また、売りに出した時に買う人も自宅用とは違います。

こういった事業用の不動産というのは投資家の方であるとか

今から不動産投資を始めてみようかなという方が購入します。

新しく購入する方も当然、家賃が取れるかどうかを一番に考えて物件を選びますので

家賃が取れない物件は買い手がつきません。

まとめ

実際のところ、まず最低限の個人の審査基準としては年収300万円以上で勤続年数1年以上の方です。

どうしても住宅ローンの審査というのは金融機関がしますので審査してみないとわからない部分はあります。

ただ実際のところ利用できる金融機関も複数あります。

A銀行はダメだったけど、B銀行は審査通ったというケースも多々あります。

まずはご自身の借り入れ状況を確認してから購入できるか検討してみましょう。