マンション経営は家賃が入ってこなければ成り立ちません。

入居者がいても家賃を滞納されるケースもあります。

家賃の滞納は不動産オーナーの悩みの一つだと思います。

特に会社員の方は本業がある中で家賃を回収をする時間はないですよね?

家賃の滞納が発生した場合に役に立つのが家賃保証会社です。

この記事ではマンションオーナーの悩みである家賃滞納が発生した時は家賃保証会社の役割について説明していきます。

家賃滞納は不動産管理会社が対応してくれる

所有する物件をマンションオーナーは自分自身ですべてを行う自主管理にするか、不動産管理会社にすべて委託する方法のどちらかを選ぶ形になります。

管理会社に委託すれば家賃滞納はマンションオーナー自ら回収しなくてもいいです。

管理会社に委託しない場合はオーナー自ら滞納家賃を回収しなければなりません。

家賃滞納が悩みの種になるかもしれないと思うのであれば、管理会社に委託した方が良いです。

自主管理と管理会社に委託した場合の違い

自主管理の場合のメリットとしては管理手数料を払う必要がないというという部分です。

時間に余裕があり、すべて自分自身で管理しないと気が済まない方には自主管理が良いと思います。

ただ、時間があるマンションオーナーであれば、自主管理でも大丈夫だと思いますが、家賃回収以外にも入居者からのクレーム等もありますので、すべて自分自身で対応しなければなりませんので、悩みも増えます。

不動産管理会社に委託する場合は委託料がかかります。

不動産管理会社の収入源は管理を請け負う物件のオーナーから受け取る「管理受託報酬」です。

福岡の場合ですと家賃の5%が相場になっています。

不動産管理会社に管理を委託する際の手数料ですが、福岡の場合は家賃の5%が相場になっております。

50,000円の家賃ですと2,500円になります。

不動産管理会社に委託すればこの5%はかかりますが、この家賃の回収も代行してくれます。

時間や手間などを考えると不動産管理会社に任せた方が良いと思います。

不動産賃貸管理会社の具体的な業務

不動産賃貸管理会社は大きく分けて2つの事を行ってくれる会社です。

◆賃貸借媒介業務

これは入居者募集や選定、契約締結業務などの新しい入居者が入居するまでの一連の業務です。

入居者の募集に関してはオーナーと家賃はいくらに設定するのか?

敷金・礼金は何カ月分にするのか?などの募集の内容を打合せします。

その結果をもとに不動産仲介会社に対して募集依頼します。

◆不動産管理業務

契約管理業務として解約業務・契約更新業務・賃料の徴収業務になります。

その他の業務として入居者のクレームやトラブルなどの対応などがあります。

家賃の口座振替の事務手続きをサポートしたり、毎月の家賃の入金確認をしたりします。

家賃滞納があれば電話で催促し、さらに入金がない場合は連帯保証人への連絡を行います。

特にトラブルの対応としては建物・付帯設備の不具合などの借主の入居者から退去までの間で起きたすべての苦情を受け付けてオーナーに報告します。


信頼できる不動産賃貸管理会社を選ぶために

賃貸管理業は、宅地建物取引業に該当しておらず、法による特別な規制があるわけではありません。

つまり不動産を扱っていない会社でも賃貸管理業は行う事ができるのです。

信頼できる賃貸管理会社かどうかを判断する一つとして国土交通省が実施している

「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録していれば適正な管理を受けている会社となります。

あとはホームページなどを見てみて管理戸数や実績などで確認すると良いと思います。

傾向としては不動産賃貸仲介を行っている会社が管理戸数も多く、賃貸管理がシステム化されていることが多いです。

ただ、管理戸数のみで判断すると失敗する事もあります。

会社の利益のみ追及してオーナーに負担がいくような管理をしている会社もあります。

空室になったら不動産賃貸管理会社には管理手数料は入りません。

入居者がいるからこそ家賃から管理手数料を報酬としてもらえるわけです。

という事は入居者を決めないと報酬なしという事ですよね?

では入居者が決まりやすいのはどういった物件かというと相場より家賃が安い物件です。

良くない賃貸管理会社はすぐに「家賃下げましょう」と交渉してきます。

しかも「時期が悪いからこれでは決まりません」など言って大幅に下げるように言ってきます。

もちろん、相場よりかなり高めで賃料が設定されていれば応じた方が良いと思いますし、下げる理由をデータを出してくれるなど明確に提案してくれるのであれば検討は出来るのですが、明らかにおかしいと感じるような下げ幅であれば注意が必要です。

物件購入時は家賃保証会社を利用しているかどうかを確認

物件を購入する際は今、どんな入居者が住んでいるかどうかを確認することも大切ですが、入居者との賃貸借契約の中に家賃保証会社との契約もあるのかどうかも確認しておいた方が良いです。

基本的に不動産賃貸管理会社が家賃の回収は行ってくれますが、委託した管理会社によっては滞納家賃は回収するまで振り込まないという会社もあります。

購入した物件に家賃滞納を繰り返している入居者が住んでいる場合だと落ち着かないですよね。

入居者が家賃保証会社と契約していれば、そういった不安はなくなります。

家賃保証会社は滞納家賃の建て替えをしてくれますので、家賃を回収できないと家賃を振り込んでくれないという事はないです。

家賃滞納の不安を解消してくれる家賃保証会社

不動産管理会社が賃貸物件の入居募集をする際には家賃保証会社を利用する事を条件としているケースがほとんどです。

家賃保証会社というのは入居希望者が契約する際に求められる連帯保証人の代わりに、手数料を得る事によって連帯保証人になるというサービスを行う会社です。

これは借主に家賃の滞納などがあった場合に大家に家賃の建て替えするもので「代位弁済」と言います。

家賃保証会社が立替して家賃を払いますので、立替した分は借主から徴収します。

不動産賃貸管理会社側からするとこの家賃保証会社と契約をしている入居者に関しては保証会社に連絡するだけで家賃滞納分を回収してもらえますので、大変便利です。

家賃保証会社の役割

家賃滞納の不安は家賃保証会社が解消してくれます。

家賃滞納以外でもマンションオーナーにとって重要な役割を果たしてくれます。

家賃保証会社の役割を確認していきましょう。

■家賃滞納の保証

保証内容の中でもメインとなるもの。借主(契約者本人)が滞納した場合、家賃保証会社によって速やかに家賃の立替えが行われます。

■賃料回収代行

貸主側の代わりに家賃保証会社が毎月の家賃を借主から回収します。

■裁判のときの訴訟費用負担

家賃保証会社が回収を行ったにもかかわらず家賃不払いが続き訴訟に発展したときに、必要な訴訟費用などを負担します。

■原状回復・残置物撤去費用負担

借主の退去後、次の入居者に物件を貸し出せるように現状回復するための費用を家賃保証会社が負担します。

借主の残置物(退去後に残された私物)の撤去や、内装の修復などを行います。

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マンションオーナーにとってメリットが大きい家賃保証会社

家賃保証会社は滞納家賃の保障をしてくれるという部分が一番のメリットですが、原状回復費用を回収してくれる部分もメリットとしてはかなり大きいです。

入居者とオーナー側でトラブルが多いのが退去時です。

建物賃貸借契約では、賃貸借契約終了後には、賃借人は物件を「原状に回復して」明け渡さならければならない旨が規定されているのが通常です。

賃貸人がこの原状回復義務条項に基いて、畳替え・クロス張替え・鍵の交換費用等の原状回復費用として敷金から控除する精算を行おうとしたところ、原状回復費用の対象となる範囲や金額をめぐって賃借人が争う・・・これが原状回復をめぐる紛争の典型的な形です。

「原状回復費用」が賃借人にとって納得できるものであればトラブルとなりませんが、「原状回復費用」の範囲や金額をめぐって賃貸人と賃借人の考え方が異なることがしばじばあり、建物退去時のトラブルとなっています。

中には賃貸借契約書の特約部分で「退去時にハウスクリーニング代として3万円徴収します」と退去時の清算方法を明確に記載していても、払わない入居者もいます。

不動産管理会社が基本的に回収してくれますが、場合によっては回収不能となってしまう事もありえます。

そんな時に原状回復費用を保証してくれるのが家賃保証会社です。

以前、私も入居者に夜逃げされてしまい、退去時の清算金の回収が難しくなったことがありますが、家賃保証会社と入居者との契約があったおかげで、清算金も保証してもらう事ができました。

まとめ

マンションオーナーの家賃滞納リスクに関しては不動産賃貸管理会社と家賃保証会社でしっかりカバーできますのでリスクにはなりません。

リスクヘッジする為にも不動産賃貸管理会社は重要な存在になります。

物件選びも大事ですが、管理会社もしっかり選びましょう。

また、物件を新規で購入する場合は家賃保証会社を利用しているかどうかを確認しておいた方が良いです。